천장 물 샐 때 누수 탐지와 보수 공사 비용은 누가 내야 할까

[법으로 읽는 부동산]

누수 원인이 된 공작물이 누구의 지배 영역에 속하는지 따져봐야

건물에 누수가 발생해 보수 공사 중인 모습./한국경제신문

[한경비즈니스 칼럼=이철웅 법무법인 밝음 변호사] 아파트나 빌라 등 공동 주택 거주와 관련해 누수 관련 분쟁이 심심치 않게 발생한다. 주택의 누수는 하자로 인해 발생하기도 하지만 시간의 경과에 따른 공작물의 노후로 인한 경우가 더 많은 것으로 보인다.

누수로 인한 손해 배상 책임은 대부분 민법 제758조의 공작물 책임이다. 누수의 원인이 된 공작물이 누구의 지배 영역에 속하는지, 즉 어느 집 배관에서 발생한 누수가 원인인지를 따져 보고 누수 자체에 대한 누수 탐지 비용이나 보수 공사 비용뿐만 아니라 더 나아가 벽지나 가구 손상 등 누수가 원인이 돼 발생한 추가 손해에 대한 배상 책임을 부담할 사람도 정하게 된다.

보통은 피해 가구의 윗집에서 누수가 발생하는 경우가 많을 테지만 반드시 그렇지만도 않다. 윗집의 옆집이나 그 옆집에서 누수가 발생해 벽의 균열을 타고 자기 집 천장에서 물이 새나올 수도 있으므로 윗집이라고 단정할 수만은 없다.

한편 전유 부분이 아닌 공용 부분에서 누수가 발생했다면 공동 관리비 또는 입주민들의 공동비용으로 수선해야 할 때도 있다.

수도권 일대 아파트 단지./연합뉴스

누수 탐지 비용 둘러싼 갈등 빈번

나 몰라라 하는 식으로 완강하게 비용 지급을 거부하는 것이 아닌 이상 누수 발생 원인이 밝혀지면 비용 부담 주체에 대한 다툼이 적을 텐데 문제는 누수 발생 원인이 명확하지 않을 때다. 누수 발생 원인을 밝히기 위해 실시해야 하는 누수 탐지에 대한 비용을 일단 누가 부담해야 하는지부터 다툼이 발생할 때가 많다는 것이다. 

딱히 정해진 것은 없지만 통상적으로 누수 원인일 확률이 가장 높은 윗집에서 일단 부담하고 나중에 누수 원인이 다른 곳인 사실이 밝혀지면 궁극적으로 그 비용을 부담해야 하는 사람에게 구상할 수 있을 것이다.

그렇다면 임차인은 어떨까. 건물의 주요 구성 부분에 대한 수선 의무는 임대인에게 있으므로 임차인의 과실이 아니라 시간의 경과에 따른 공작물의 노후로 인해 누수가 발생했다면 임차인이 아니라 임대인이 누수 탐지 비용이나 보수 공사 비용을 부담해야 할 것이다. 만일 임차인이 일단 지급했다면 임대인에게 구상권을 행사할 수 있다.

누수 발생 원인이 명확하지 않거나 누수 탐지 비용 지급 단계에서부터 다툼이 있다면 입주민들 사이의 다툼이 장기화하고 감정의 골이 깊어질 수도 있다. 누수 문제는 그 보수 등 비용이 큰 편이 아니어서 법원을 통한 해결 역시 권장할 만한 것이 아닌 경우가 대부분이다. 딱히 누구의 잘못이 아니라 공작물의 노후로 인해 발생하는 누수 문제는 입주민들 사이의 이해와 배려로 해결하는 것이 바람직하다.

[본 기사는 한경비즈니스 제 1308호(2020.12.21 ~ 2020.12.27) 기사입니다.]