60세 미만·공시價 20억 이하 1주택자, 공동명의가 '절세'에 유리

단독이냐 공동이냐 종부세 절감 전략
공동명의 1주택자 내년부터 선택지 늘어
12억 비과세 또는 9억 비과세+세액공제

1주택자 종합부동산세를 둘러싸고 부부 공동명의와 단독명의의 상황이 역전됐다. 올해까지는 고가주택이라면 공동명의 때 절세 혜택이 적었지만 내년부터 공동명의 1주택자는 공동명의 혜택과 단독명의 혜택 중 하나를 선택할 수 있게 됐다. 단독명의에만 적용되던 고령자 및 장기보유 세액공제를 고를 수 있게 된 것이다. 공동명의의 선택폭이 커진 만큼 유리해졌다는 평가다.

전문가들은 새로 집을 살 땐 무조건 공동명의로 등기하는 게 유리하다고 조언하고 있다. 문제는 현재 단독명의 1주택자가 공동명의로 바꿔야 하느냐다. 이때 취득세로 1000만원 이상을 내야 하기 때문에 자신의 공제 요건을 잘 살펴봐야 한다는 것이 전문가들의 권고다.

60세 이하면 대체로 공동명의가 유리

국회는 지난 2일 고령자 및 장기보유 세액공제를 공동명의 1주택자에게도 적용하는 내용의 개정 종부세법을 통과시켰다. 공동명의 1주택자는 매년 9월 종부세 합산배제 신고를 할 때 둘 중 하나를 선택해 종부세를 내게 된다. 첫째는 현재까지 공동명의 1주택자에게 적용되던 ‘12억원까지 종부세 비과세＋고령자 및 장기보유 공제 제외’를 고를 수 있다. 아니면 단독명의 1주택자에게만 한정된 ‘9억원 종부세 비과세＋고령자 및 장기보유 공제 적용’도 택하는 게 가능해졌다.

고령자 공제는 만 60세 이상일 때, 장기보유 공제 혜택은 집을 5년 이상 보유했을 때 받을 수 있다. 나이가 많고 보유기간이 길수록 공제율이 올라간다. 내년부터 고령자 및 장기보유를 합친 합산 공제 한도가 70%에서 80%로 올라간다. 내년에 70세인 1주택자가 15년간 집을 보유하면 80% 공제율을 적용받는다.

이 공제율과 집값을 고려해 어떤 방안이 본인에게 유리한지를 잘 따져봐야 한다. 대체로 60세 미만이면 집값에 관계없이 ‘12억원 비과세 혜택’(공동명의만 가능)을 선택하는 게 낫다. 고령자 공제 없이 보유기간으로 받을 수 있는 공제율이 최대 50%여서 12억원 비과세에 비해 절세폭이 작기 때문이다. 같은 이유로 보유기간이 5년 미만인 1주택자도 ‘12억원 비과세’를 고르는 게 유리하다. 내년부터 고령자 공제율은 20~40%다.

가격 기준으로 보면 공시가격 15억~20억원(시가 20억~25억원) 이하 집을 보유한 1주택자도 대부분 12억원 비과세 혜택을 선택하는 게 낫다. 신한은행 부동산투자자문센터에 따르면 올해 공시가격이 10억7700만원인 서울 마포 A아파트(전용면적 84㎡)를 부부 공동명의(1 대 1)로 보유한 1주택자가 ‘12억원 비과세’ 혜택을 선택하면 내년에 내야 할 종부세는 4만원(농어촌특별세 포함)가량이다. 같은 상황에서 고령자·장기보유 공제를 택하면 종부세는 확 늘어난다. 공제율이 50%이면 69만원을, 80%이면 27만원을 종부세로 내야 한다.

증여취득세 감안해 공동명의 전환 고려

공시가격이 20억원 이상이면 고령자 및 장기보유 공제를 적용받는 게 더 유리할 경우가 있다. 대부분 합산 공제율이 70% 이상일 때다. 올해 공시가격이 22억4000만원인 집을 공동명의로 보유한 1주택자가 12억원 비과세를 선택하면 내년에 낼 종부세는 477만원이다. 이에 비해 세액공제를 택해 50% 공제율을 적용받을 때 내는 종부세는 571만원이다. 공제율이 70%로 올라가면 12억원 비과세 혜택 적용 때보다 더 적은 343만원을 종부세로 낸다. 공제율이 80%가 되면 종부세가 229만원으로 줄어든다. 30억원 넘는 아파트도 결과는 비슷하다.

공동명의가 좋아졌다는 이유로 단독명의에서 공동명의로 바꿀 때는 증여세와 증여취득세를 고려해야 한다. 배우자 및 직계비속에 대한 증여세는 각각 6억원, 5000만원까지 비과세되며 초과액에 대해선 10~50% 세율로 증여세를 낸다. 1가구 1주택자가 가족에게 증여할 때 내는 증여취득세는 공시가격 기준으로 부과된다. 세율은 3.5%다. 여기에 전용면적 85㎡ 이하 주택은 0.3%, 85㎡ 초과 주택은 0.5%의 교육세가 추가된다.

예를 들어 시가 12억원인 주택(84㎡)의 지분 50%를 배우자에게 넘길 경우 6억원까지 비과세여서 증여세는 없다. 증여취득세는 1596만원 정도다. 시가의 70% 정도인 공시가격(4억2000만원)에 3.8%(교육세 포함)를 곱해 구한 수치다. 전문가들은 1596만원인 취득세를 공제로 만회하려면 수년 걸린다고 설명한다. 김종필 세무사는 “공동명의로 하면 과세표준이 낮아져 종부세와 양도소득세 등을 아낄 수 있지만 증여세와 증여취득세를 부담해야 해서 모든 사항을 종합적으로 고려해 판단해야 한다”고 말했다.

정인설 기자 surisuri@hankyung.com

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