서초 이어 과천서도 '억대 재건축부담금'

과천시, 주공4단지에 첫 통보
22평형 지난 3년새 6억 올라
조합원 1인당 부담금 1억원
조합측 사업추진 의지 강해
아직 반발기류 크지 않아
두달전 반포는 4억 통보받아
"부담금 산정 널뛰기"지적도

과천시에서 처음으로 재건축 초과이익부담금을 통보받은 주공4단지 전경. [매경DB]

서울 서초구에 이어 경기도 과천시에서도 억대 재건축 초과이익부담금 내역서가 최근 조합 측에 발송됐다. 과천주공4단지 조합원에게 1인당 평균 약 1억원의 부담금이 통보된 것이다. 과천시에선 부담금 첫 사례여서 부담금 폭탄이 현실화되고 있다. 다만 과천주공4단지 조합은 지금까지는 억대 부담금에 반발하는 분위기보다는 수용하고 후속 절차를 원활히 진행하겠다는 의사가 강한 것으로 알려졌다. 각종 규제로 인해 사실상 올스톱된 서울 강남 재건축과는 온도 차가 있는 것이다.

24일 과천시청에 따르면 시는 과천주공4단지 조합에 1인당 약 1억417만원의 재건축 초과이익부담금을 지난 11일 통보했다. 과천주공4단지는 지난 1일 사업시행인가를 받은 단지로 1983년 지어진 1110가구 규모의 15층짜리 중층 아파트다. 이 단지는 재건축해 지하 3층~지상 35층, 11개동, 1437가구 단지로 탈바꿈하게 된다. 앞서 조합은 2018년 GS건설을 시공사로 선정했다.

재건축초과이익환수제는 최초 조합설립추진위원회 승인일(부과 개시 시점)부터 준공인가일(부과 종료 시점)까지의 주택가격 상승 금액에 정상주택가격상승분(재건축을 하지 않았을 경우의 자연 상승분)과 개발비용을 제외하고 남은 금액에 부담금을 부과하는 제도를 말한다. 조합원이 재건축으로 얻은 이익의 최고 50%가 부담금으로 책정된다. 2006년 처음 시행된 후 2013~2017년 유예됐다가 2018년 1월부터 다시 시행됐다. 이 제도에 대한 위헌 소송도 제기됐지만 헌법재판소는 지난해 말 합헌 결정을 내렸다.

당초 과천주공4단지 조합 측은 지난 9월 1인당 약 8900만원 부담금을 내겠다고 시청에 공문을 보냈다. 하지만 한 달여간 진행된 국토교통부 심사 과정에서 부담금이 1억400만여 원까지 올랐다. 이 과정에서 국토부가 '아파트지수'를 근거로 초과이익부담금을 계산해야 하는데 '종합주택지수'를 근거로 잘못 계산하는 해프닝도 있었다. 결국 과천시청 중재로 국토부 안보다는 다소 낮지만, 조합 측 안(8900만원)보다 높은 금액이 결정됐다.

이번 과천주공4단지 부담금 1억원을 역산하면, 정부가 결정한 1인당 초과이익은 2억8000만원 선으로 추정된다. 초과이익이 1억1000만원을 초과할 경우, 이를 초과한 금액에 50%를 곱하고 2000만원을 더하도록 규정돼 있다. 4단지의 추진위 결성일(2017년 7월 19일)부터 현재까지, 4단지에서 가장 작은 평형인 22평형(전용 60㎡) 가격이 6억원 이상 오른 것을 감안했을 때, 각종 개발비용과 정상주택가격상승분 등을 빼면 실제 시세 상승분의 절반가량을 초과이익으로 환산했음을 알 수 있다.

반포3주구는 이보단 초과이익을 더 많이 산정한 것으로 보인다. 반포3주구는 추진위 설립이 오래전 일이라, 법에 따라 '10년'(초과이익 산정 기간은 10년을 넘을 수 없음)을 적용해 준공 시점(2024년 예상)에서 역산해 2014년부터 시세 상승분을 초과이익으로 계산했다. 서초구청 관계자는 "초과이익부담금 산정 시 초과이익분은 8억원대 후반으로 계산했다"고 답했다. 반포3주구 전용 73㎡ 가격이 지난 6년 새 약 11억원 뛴 것을 감안하면, 실제 상승분의 약 70~80%를 초과이익으로 본 셈이다. 익명을 요구한 정비업계 관계자는 "초과이익환수부담금은 관할 기초지자체가 국토부 지시를 받아 산출하게 되는데 어느 시점에 어느 가격을 기준으로 잡을 것인가에 따라 부담금이 널뛰기한다"며 불확실한 제도를 꼬집었다.

과천주공4단지 조합은 억대 부담금을 수용하고 지난 23일부터 조합원 분양에 나섰다. 내년 2월 관리처분총회를 한 후 상반기 내 이주를 목표로 한다. 이번 부담금 1억원은 예정액이어서 실제 부담금은 준공 후 결정될 예정이다. 실제 부담금이 결정되면 6개월 이내에 부담금을 납부해야 한다.

[나현준 기자]

[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]