"계약갱신 거절 시, 임대인 실거주 입증" 조정 사례 나와

대한법률구조공단 분쟁조정위 조정사례
임대인 갱신 거절에 "구체적으로 증명" 판단
임차인-임대인 분쟁 사례 증가 지속되지만
위원회 결정 강제력 없어 조정 성립 '난항'

[서울=뉴시스] 박주성 기자 = 임대차3법 개정을 촉구하는 세입자 및 113개 제 단체 회원들이 29일 오전 서울 여의도 국회 앞에서 국회의 임대차 3법 도입 촉구 기자회견을 하고 있다. 2020.07.29. park7691@newsis.com

[서울=뉴시스] 이인준 기자 = 임대인이 '실거주'를 근거로 들어 '계약갱신청구권' 행사를 거절하려면 구체적 사정을 들어 세입자에게 증명해야 한다는 분쟁 조정 사례가 나왔다.

10일 대한법률구조공단에 따르면 공단 산하 주택임대차분쟁조정위원회 대전지부는 지난 9월 임차인 A씨가 신청한 임대차 분쟁을 조정하면서 이 같은 입장을 밝혔다.

임차인 A씨는 2018년 10월25일부터 2년의 기간동안 보증금 2억3500만원에 전세 계약을 맺고 있었고, 전세 만료를 약 3개월 앞둔 지난 7월27일께 보증금을 약 40.4%(9500만원) 증액하면서 전세계약을 2022년 10월24일까지 2년간 연장키로 합의했다.

임차인 A씨는 그런데 지난 7월31일 개정 주택임대차보호법 시행에 따라 집주인에게 임대료 증액 상한을 5% 이내로 제한하는 전월세상한제와 2년간 계약기간을 연장하는 계약갱신청구권을 행사하겠다는 입장을 내용증명을 통해 임대인에게 전달했다. 이에 임대인은 "실거주 하겠다"면서 계약갱신요구를 거절해 세입자가 분쟁 조정을 신청한 사례다.

조정위는 이 사건에 대해 보증금 인상 폭과 관련해서는 "임대료 증액 상한 규정에 반하는 것이므로 효력을 인정할 수 없다"면서 "합의 갱신된 내용을 변경할 필요가 있다"고 밝혔다.

또 임대인이 '실 거주 목적'이라며 갱신 요구를 거절한 것에 대해서도 "실 거주 주장은 허위라는 합리적인 의심이 드므로 피신청인이 실 거주 목적임을 증명하지 아니하는 한 피신청인의 주장을 받아들일 수 없다"며 세입자의 손을 들어줬다.

임차인과 임대인은 결국 위원회의 조정에 따라 보증금 증액분을 종전 9500만원보다 3500만원 낮춘 6000만원으로 합의했다.

조정위가 임차인에게 주변 시세 등에 비춰 신청인이 얻게 되는 이익과 주임법 개정으로 인해 피신청인이 입게 될 손실에 대해 설명함에 따라 양측이 마음을 돌려 조정이 성립한 것이다.

한편 새 임대차법 시행 넉 달째를 맞아 임차인과 임대인의 분쟁을 겪는 사례가 늘고 있는 것으로 나타났다.

대한법률구조공단에 따르면 공단 지부, 출장소, 지소 등에서 지난 7월31일부터 10월31일까지 3개월간 처리한 임대차 관련 상담 건수는 2만5251건으로, 전년 같은 기간 1만7752건 대비 42.2% 늘었다.

지난해의 경우 임차보증금 반환이 7033건으로 전체의 39.6% 비중을 차지했으나, 올해는 18.4%(4649건)로 감소했다.

반면 임대차기간 관련 상담이 지난해 991건에서 올해 4288건으로 4배 이상 증가했다. 또 기타 사례가 같은 기간 5727건에서 1만1524건으로 증가했다.

일부는 갈등 해결을 주택임대차분쟁조정위원회에 맡기고 있으나 강제력이 없다보니 조정 성립으로 이뤄지기 쉽지 않은 상황이다.

최근 3개월간 위원회에 조정을 신청한 건수는 423건으로, 전년 같은 기간 466건 대비 9.2% 줄었다. 올해 신청건 중 조정이 이뤄진 사례는 아직 25건에 불과하다. 월별로는 8월 20건, 9월 3건, 10월 2건 등이다.

특히 현행 주택임대차보호법에는 조정 신청을 하더라도 피신청인이 응하지 않거나 의사 통지를 하지 않는 경우 신청이 각하되기에 조정 성립률이 낮다.

오는 12월10일부터는 조정신청이 접수되면 자동으로 조정절차가 개시되도록 법이 바뀌었지만, 만약 당사자가 위원회의 조정 결정을 받아들이지 않는 경우 민사 소송 등을 통해 해결하는 것 외에는 뾰족한 수가 없는 상황이다.

법조계 안팎에서도 집주인과 세입자 간 갈등이 소송 증가로 이어질 것으로 내다봤다.

법무법인 명경(서울)의 김재윤 대표변호사는 "임대차 분쟁은 개정법 시행 이전부터 발생해왔지만 원만하게 합의로 해결된 사례가 많았던 반면, 임대인 권리는 무시한 채 세입자 보호에만 초점을 맞춘 임대차법 시행 이후에는 합의로 해결할 수 있는 건조차 소송으로 이어지고 있다"고 말했다.

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