[똑똑한부동산] "새 아파트 입주 했는데 등기가 안 나와요"

김예림 변호사의 부동산 법률상식
조합 총회 무산에 이전 고시까지 지연
등기 안나오면 매도에도 문제 생겨
조합 상대 소송 가능

※이데일리는 전문가와 함께 어려운 부동산 관련 법률을 쉽게 풀어드립니다. 알지 못하면 놓치기 쉬운, 부동산 정보들을 자세히 알려드립니다.

[이데일리 황현규 기자] 다 지어진 아파트에 들어가기만 한다고 끝은 아니다. “등기” 가 되어야 완전히 내 재산이 된다. 그런데 신축 아파트 등기가 장기간 이루어지지 않는 경우도 있다. 왜 그럴까?

특히 재개발이나 재건축으로 지어진 아파트의 경우 등기가 지체되는 경우가 종종 있다. 정비사업으로 지어지는 아파트는 입주 후에 조합에서 총회를 거쳐 구청으로부터 이전고시를 받아야 한다. 이 과정을 거쳐야지만 수분양자에게 등기가 넘어가게 된다.

그러나 조합에서 총회 자체를 못 열면 등기는 당연히 지연될 수 밖에 없다. 조합의 내분, 현금청사자 등이 제기한 소송에서 패소하는 경우 등 총회 개최를 하지 못하는 이유는 다양하다.

[이데일리 이영훈 기자] 서울 영등포구 여의도동 63빌딩에서 바라본 여의도 아파트 일대.

문제는 등기가 지연되면서 조합원은 자신의 재산(아파트)에 대한 권리를 온전히 행사하지 못하게 된다는 점이다. 먼저 전매가 법적으로 어렵게 된다. 특히 투기과열지구에 위치한 재개발, 재건축 아파트의 경우 조합설립인가 후부터 이전고시일까지, 재개발은 관리처분인가 후부터 이전고시일까지 조합원 지위 양도가 금지된다. 물론 2018년 1월 28일 이전 최초 사업시행인가를 신청 재개발 사업지나, 2003년 12월 30일 이전 조합설립인가를 받은 재건축 아파트의 경우 이전고시가 나오지 않아도 전매가 가능하긴하다. 그러나 이 또한 특수 사례에 불과하다.

입주 후에도 문제는 계속된다. 미등기 상태로 매도하는 것이 어려워질 수 있다. 매수인이 덜컥 아파트를 산 뒤 추가분담금을 부담하게 될 수 있기 때문에 매수자입장에서는 부담스러울 수 밖에 없다.

게다가 미등기 상태에서는 대출도 어렵기 때문에 매수자의 입장에서는 난관이 한둘이 아니다. 결과적으로 매수세가 약하게 돼 매매가에 영향을 미칠 수밖에 없다. 실제로 등기지연 아파트의 경우 시세보다 1~2억 가량 저평가되기도 한다.

그렇다면 등기지연에 대해 법적으로 어떻게 대처해야 할까? 조합에 귀책이 있다면 조합을 상대로 소송을 제기할 수 있다. 통상 준공 후 1년이 지난 시점부터는 조합의 손해배상 책임이 인정된다. 2016년 서울동부지방법원은 준공 후 1년이 지난 시점부터는 등기지연에 따른 손해배상을 물을 수 있다고 판결한 바 있다. 분양 대금의 10%를 기준으로, 연 5%의 비율을 가산해 등기지연에 따른 손해를 참작한 적이 있다.

물론 추후 조합원이라면 조합으로부터 손해배상을 받더라도, 결국 해당 금액이 추가분담금으로 계산돼 청구서가 날라올 수도 있다. 그래도 조합을 상대로 한 손해배상청구소송은 조합을 압박하여 등기지연상황을 해소할 수 있는 수단으로 활용할 여지는 있기 때문에 검토할 여지는 있다.

황현규 (hhkyu@edaily.co.kr)