현실화한 전세난..전망과 해법은?

■ 진행 : 박광렬 앵커

■ 출연 : 김규정 / 한국투자증권 자산승계연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]

이렇게 전세값이 크게 오르면 내집 마련 아직 못한 실수요자들이 고통을 받을 수밖에 없겠죠.앞으로 전망과 해결책까지 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장 연결해서 알아보겠습니다. 소장님 나와 계시죠?

[김규정]

안녕하세요.

[앵커]

전셋값 상승세 꾸준히 이어지고 있습니다. 조금 전에 저희가 수치로 봤고 실제 현장 분위기 어떻습니까?

[김규정]

세입자들이 당장 입주가 가능한 아파트 전세매물 찾기가 굉장히 힘든 상황입니다. 특히 도심에 교통이 조금 편리하고 학군이 갖춰진 역세권 새 아파트를 많이 선호하시는데 그런 지역의 전세물건이 조금 부족하다 보니 당연히 가격이 오르고 있는 상황이고요. 상대적으로 안정되어 있는 매매가격에 비해서는 상당히 높은 가격변동률을 서울과 경기권의 주요 도심에서 보이고 있어서 세입자들이 마음 놓고 전세계약을 하기에는 불안한 부분이 많아지고 있습니다.

[앵커]

입지 좋은 곳의 신축 아파트 전세가격이 크게 오르고 있다, 이런 얘기 해 주셨고 가을 이사철에 전셋값 상승은 사실 예년에도 조금씩 있었던 얘기인데 올해 특히 눈에 띄는 점 어떤 부분이 있을까요?

[김규정]

첫 번째 특징은 거래량 자체는 사실 조금 줄어들었는데 가격이 굉장히 큰 폭으로 오르고 있다는 건데요. 올해 8월부터 서울의 아파트 전월세 거래량 통계 추이를 보면 코로나가 확산된 여파도 있었고 또 임대차 3법의 시행 때문에 회전되는 물건이 부족해서도 그렇고 거래량 자체는 전년 동월에 비해서 60% 수준으로 많이 줄었습니다. 그런데 거래 자체는 줄었는데도 수요는 여전히 있다 보니까 가격 오름세는 더 커지고 있는 상황이고요. 세부적으로 보면 반전세 같은 월세형으로의 전환도 두드러지게 나타나면서 온전한 전세 찾는 데 굉장히 어려움을 겪는 것으로 분석됩니다. 그리고 앞서 말씀드린 것처럼 집값 자체는 상대적으로 안정돼 있는데 전세가격이 오르다 보니 소위 깡통전세로 전락할 수 있는 위험에도 노출이 되고 있고 또 전세가격이 오르면서 다시 집값을 자극할 수도 있다는 불안감이 시장에서 형성되고 있습니다.

[앵커]

다양한 이유가 있겠지만 제가 사례를 하나 이야기해 보면 3기 신도시 청약하랴면 해당 지역에 실거주기간이 있어야 되다 보니까 신도시 일부 지역에서는 전셋값이 매매가격이랑 똑같은 상황도 나오고 있는데. 실제로 급등이나 매물 잠김 사례 어떤 게 있을까요?

[김규정]

말씀하신 것처럼 최근에 하남이라든가 안산 같은 전세가격이 집값에 비해서 상대적으로 많이 오른 지역에서는 공급부족 때문에 전세 가격비중 자체가 굉장히 오르면서 극단적으로는 집값을 역전하는 사례까지 나타나고 있는 상황이고요. 물량이 줄다 보니 결과적으로 거래량 자체가 줄어드는 공식통계들이 나오고 있기 때문에 실제로 회전되는 전세물건이 부족해서 수요자들을 충당하지 못하면서 가격이 오르는 불안 양상으로 분석되고 있습니다.

[앵커]

가격이 오르는 것도 그렇지만 품귀현상 자체도 특이점입니다. 전세매물이 하나도 없는 1000세대 이상 단지가 수도권에서만 60곳 이상이라는 보도도 있었는데. 이렇게 전셋값 상승과 품귀현상 어떤 이유가 있습니까?

[김규정]

첫 번째로는 임대차 3법 시행을 원인으로 꼽아봐야겠습니다. 당장 계약갱신청구권을 쓰려는 세입자들이 새로운 전세매물로 출시되는 걸 억제하는 상황이다 보니까 전세매물이 예전에 비해서는 급격하게 줄어든 상황이고요. 새로 입주하는 대단지에서조차 여러 가지 실거주 요건들, 대출이나 구입에 관련된 규정들 때문에 집주인들이 직접거주를 해야 되는 요건들이 늘어나면서 신규 입주단지에서도 전세매물이 예년만큼 나오지 않고 있는 상황입니다. 반대로 말씀하신 것처럼 새 아파트 청약을 대기하는 수요가 늘어나는 3기 신도시 예정지 같은 곳에서는 수요자들이 계속 몰리고 있는 상황이다 보니 수요에 비해서 공급이 부족할 수밖에 없고 결과적으로 가격 오름세로 이어지고 있는 상황입니다.

[앵커]

아무래도 전세 원하시는 분들, 앞으로 추세가 가장 궁금하겠죠. 어떻게 전망되고 있습니까?

[김규정]

지금 임대차 3법으로 적어도 짧게는 2년, 길게는 4년까지 새로 시장에 출시되지 않은 묶이는 전세매물이 늘어날 것으로 보여지고요. 3기 신도시 사전청약이 내년 하반기부터 본격화되니 아무래도 대기지역에 수요가 몰리는 그런 선호지역들은 점점 늘어날 것 같습니다. 해당 지역을 중심으로 공급부족에 따른 전세가격 상승이 이어질 가능성이 높습니다.

[앵커]

지금 전셋값 관련한 그래픽 한번 준비는데 한번 그래픽을 보면서 제가 설명을 드리겠습니다, 추세 관련한 건데 연간 아파트 전셋값 변동이 지금 빨간색이 2019년, 작년이고 그리고 2020년, 파란색이 올해입니다. 다 9월 2주차까지, 연초부터 9월 2주차까지 어떻게 변했느냐. 지금 보면 작년 같은 경우에는 다 마이너스 그리고 올해 같은 경우는 다 플러스. 일부 지역에 따라서 조금씩 다르지만 2%대에서 5%대까지 올라간 걸 볼 수 있습니다. 이렇게 올해 들어서 전세가격이 올랐는데 정부는 지금 4분기 수도권의 입주물량이 지난해보다 40% 가까이 많고 또 임대차 3법으로 2년 더 이렇게 외치는 전세세입자가 많아서 새로운 전세수요가 줄어드는 측면이 있다. 그래서 안정을 찾을 수 있을 것으로 본다. 이렇게 예측을 하고 있거든요. 어떻게 보십니까?

[김규정]

일단 계약갱신을 통해서 시장에 나오지 않는 수요도 있겠지만 여전히 서울, 경기 주요 지역에서는 세대분리를 하면서 늘어나는 전세수요가 더 많은 것으로 분석됩니다. 그래서 묶이는 전세에 비해서 늘어나는 수요의 속도가 더 빠르다 보니 머무는 수요가 있어도 아무래도 수급불균형은 커질 것으로 보이고요. 전세 입주량 자체도 4분기에는 통계적으로 조금 늘어날 수 있겠지만 내년부터 새 아파트 입주량이 급격하게 줄어드는 것으로 예측되고 있습니다. 그래서 일시적으로 새 아파트 공급이 있더라도 과거처럼 새 아파트 전세물건이 출시되지 않고 내년에는 실제 입주조차 줄어들 거기 때문에 이후에 전세시장이 자연적으로 안정될 거라고 너무 낙관적인 전망을 갖기는 위험한 게 아닌가 판단이 됩니다.

[앵커]

너무 낙관적인 전망은 위험하다, 이렇게 이야기를 해 주셨는데. 그렇다면 이렇게 전세난 속에 실수요자들 어떻게 앞으로 대응을 해야겠습니까?

[김규정]

일단은 전세물건 찾기가 워낙 힘들기 때문에 기존 세입자 계약이 아직 끝나지 않으신 분들은 1차적으로는 계약갱신청구권을 사용해 보시는 게 좋을 것 같고요. 새로 찾으시는 분들은 물건 회전이 안 되는 상황이기 때문에 계약이 종료되기 전에 미리 개월수를 넉넉하게 여유를 두고 서둘러서 새로운 전세물건을 찾아보시는 방법들이 필요할 것 같습니다. 그리고 전세계약의 경우에는 구매를 하는 투자는 아니기 때문에 신축 빌라나 오피스텔 같은 아파트를 대체할 수 있는 상품까지 폭넓게 찾아보실 필요가 있겠고. 보증보험 등을 통해서 깡통전세 위험이나 이런 것들을 사전에 어느 정도 방어해 두시는 게 좋은데. 달라진 임대사업법에서는 앞으로는 주택임대사업자가 보증보험을 의무가입하도록 바꾼 부분이 있기 때문에 상황에 따라서는 보증보험료 같은 부담은 조금 줄어들 것으로 보입니다.

[앵커]

서울 전셋값 같은 경우 아까 상승, 64주 연속이었는데. 정부에서는 상승폭은 조금씩 완만해지고 있다, 이런 걸 긍정적인 시그널로 보고 있는 것 같아요. 그리고 매매 관련해서 패닉바잉은 다소 진정단계다 이런 분석을 하고 있는데. 방금은 실수요자 입장에서 봤다면 이제 정부 입장에서 집값 잡으면서 동시에 전셋값도 잡는 두 마리 토끼 다 잡으려면 어떤 대책을 더 내놔야 되겠습니까?

[김규정]

기본적으로 전세시장에서 가격이 안정되려면 공급이 돼야 되는데. 단기적으로는 임대차 3법이나 3기 신도시 사전청약 대기수요나 이런 것들이 양상되는 사항이다 보니 수급균형을 맞추기는 사실상 조금 쉽지 않을 것으로 보입니다. 그래서 시장 모니터링을 하면서 급등하는 지역들, 깡통전세 위험이 있는 지역들에 대해서 언제라도 다시 또 전세시장의 수요가 매매로 전환되면서 불안해질 수 있는 상당한 밀접한 관계가 있는 지표들이거든요. 그래서 이런 부분들을 모니터링하면서 관리하는 수밖에 없을 것 같고 이런 전세물건을 대체할 수 있는 공급지가 있는지 이런 부분들은 사전에 서치를 해서 시장의 물건으로 대체할 수 있도록 안내하거나 이런 부분도 필요할 것 같습니다.

[앵커]

지금까지 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 함께 부동사 전셋값 초점을 맞춰서 관련 내용을 알아봤습니다. 오늘 말씀 감사합니다.

[김규정]

감사합니다.

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