서울 '생애 첫 내집' 해가 갈수록 힘겨웠다

하나금융경영연 분석 보고서
첫 구매자 비율 점점 주는데
수도권에 쏠림 현상은 뚜렷
2018년 수도권 매수인은 89만명
6년 전 41만명보다 2배 이상 늘어
5년 이하 단기보유매물 비중 늘어
"부동산 가격 급등 시세차익 실현"

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주택담보대출 규제 완화 등 부동산 시장 활성화 정책이 시행된 2014년 이래 수도권의 아파트·다세대·연립 등 집합건물을 산 매수인 중 생애 최초 구매자의 비율이 지속적으로 하락한 것으로 나타났다. 생애 처음 부동산을 매수한 지역으로 수도권을 선택한 비율은 지난 10년 동안 꾸준히 증가해 2018년에는 60%에 달했다.

16일 하나은행 하나금융경영연구소는 법원 등기 자료를 활용한 ‘국내 부동산 거래 트렌드 분석’ 보고서를 공개했다. 분석 대상은 지난 1월부터 법원이 등기정보광장을 통해 공개하고 있는 부동산 등기 자료 가운데 ‘집합건물’ 관련 자료다. 연구소는 등기정보광장의 경우 주택을 별도로 분류하고 있지 않아, 아파트·연립·다세대 등 주택이 80%를 차지하고 있는 ‘집합건물’ 관련 자료를 분석했다고 밝혔다.

보고서를 보면 수도권 집합건물 매수인은 2012년 41만명에서 2018년 89만명으로 2배 이상 급증했다. 이 가운데 생애 최초 구매자는 서울의 경우 2010년 33%에서 2013년 40%까지 증가했으나, 2014년 35%로 하락하기 시작해 2019년 28%까지 떨어졌다. 연구소는 이에 대해 “2014년 대출 확대, 재건축·재개발 완화 정책 시행 등과 함께 부동산 가격이 점차 상승하자 부동산 기보유자의 서울 매수세가 증가한 반면 생애 최초 구매자의 서울 구매 비율은 30% 초반으로 하락했다”고 분석했다. 다만 3040 실수요자들의 ‘공황매수’(패닉바잉) 현상이 두드러졌던 2020년 상반기에는 생애 최초 구매 비율이 30%로 소폭 올랐다.

생애 최초로 부동산을 매수한 지역으로 수도권을 택하는 비중은 꾸준히 증가했다. 2010년 전국 생애 최초 구매자 가운데 수도권 비중은 43%(서울 12%, 경기 25%, 인천 6%)였으나 2018년에는 60%(서울 16%, 경기 37%, 인천 7%)까지 올라갔다. 2019년 부터는 증가세가 꺾였으나 2020년 상반기에도 56%(서울 15%, 경기 34%, 인천 7%)로 절반을 크게 웃돌았다. 특히 전국 생애 최초 구매자 중 서울 구매자가 차지하는 비중이 2010년 12%에서 2016년 20%로 높아졌으나, 서울 주택 가격이 급상승한 2017년부터는 감소세로 돌아서 2019년 14%, 2020년 상반기 15% 수준으로 떨어졌다.

한편 2017년 이후 주택 가격 급등기에 수도권에서 거래된 매물 중에는 5년 이하 단기 보유 매물이 가장 많았던 것으로 나타났다. 연구소가 매도자의 보유 기간을 조사한 결과, 5년 이하 단기보유자 비중은 2015년 33%까지 떨어졌다가 2017년 41%로 높아지기 시작해 2019년에는 47%까지 올랐다. 연구소는 “최근 거래된 집합건물은 부동산 가격 급등으로 큰 차익을 실현한 단기 보유 매물 비중이 상대적으로 높다”고 분석했다. 주택 가격 급등 이전인 2013년~2017년에 주택을 매수한 이들이 가격이 급등한 시기인 2018년 이후 시세차익 실현에 나섰다고 볼 수 있다는 것이다. 2013년~2016년에는 노무현 정부 시절 매수한 것으로 추정되는 5년 초과~10년 이하 매도 비중이 가장 높았다.

진명선 기자 torani@hani.co.kr

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