#서울에 사는 직장인 A씨, 전셋집을 구하려고 발품을 팔다 어렵게 마음에 드는 집을 발견했다. 부동산에선 "전세가 거의 없다"며 "가계약금 300만원을 당장 집주인 계좌로 보내달라"고 했다. A씨는 부동산을 믿고 즉시 돈을 계좌이체 했다. 그런데 하루 뒤 부동산으로부터 "집주인이 자신이 더 살겠다고 마음을 바꿨다"는 황당한 연락을 받았다.
가계약금을 보낸 A씨, 집주인에게 300만원만 받으면 될까? 계약 파기로 보고 계약금의 2배를 돌려 받아야 할까?
머니투데이 건설부동산 전문 유튜브채널 '부릿지'가 현창윤 법률사무소 덕명 변호사와 함께 전세계약시 유의사항에 대해 알아봤다. 지난 7일 공개한 1편에서는 등기부등본 보는 법에 대해 설명했다. 이날 공개하는 2편과 14일 오후 6시에 공개하는 3편은 사례를 통해 실제 전세계약 때 필요한 것들을 알아본다.
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▶최동수 기자 2편에서는 전세계약을 할 때 무엇을 유의해야 하는지 알아보겠습니다. 저희가 많은 분들께 질문을 좀 받았는데요. 몇가지 여쭤보겠습니다.
▶현창윤 변호사 가계약금은 정말 할 말이 많은데 가계약이란 게 법으로 딱 정해져 있는 건 아니에요. 가계약은 관행적으로 많이 하죠.
약간 좀 오해를 좀 하시는 게 가계약과 계약의 차이에요. 최근 문제가 됐던 양팡씨 유투버 같은 경우에도 나는 가계약을 한다고 인지했는데 사실은 계약서를 써버렸거든요. 결국 계약이냐 가계약이냐 라고 하는 것은 계약 전체에 대해서 합의가 돼 있느냐 인데요.
목적물과 거래금액과 잔금 날짜 등이 정해져 있으면 이것은 계약이 완성됐다고 봐요. 계약으로서 효력을 발생하기 때문에 그에 따른 효과가 발생하고, 계약이행 책임이 생겨요. 만약 이행을 안 했을 때 손해배상 책임을 질 수 있어요. 주의해야 합니다.
만약에 가계약서라고 무슨 계약서를 쓸 때는 그게 가계약서라고 명시를 해야 한다. 아직 계약으로서 완전한 효력을 발생시키는 게 아니고 가계약이라는 점을 밝혀야 해요. 만약에 그것을 가계약이 아니고 그냥 계약서라고 나중에 그걸 가지고 상대방이 주장을 해버리게 되면 내가 계약금을 몰취 당할 수도 있고 아니면 계약이행을 해야 할 책임을 부담할 수도 있어요. 손해배상을 부담할 수도 있고요.
▶최동수 기자 아니 저의 경험이기도 한데 그 부동산에서 전화가 와서 빨리 집주인 계좌로 100만원만 입금하라고 하는데 그럴 때는 그 믿고 보내야 하나요?
▶현창윤 변호사 그러니까 사실 이게 뭐 이런 경우는요. 일종의 찜해놓는 건데 이게 전형적인 의미의 가계약이에요. 이걸 가지고 자체는 계약으로서 효력은 없어요.
▶최동수 기자 매도인이 그냥 받고 안 돌려줄 수도 있는 것 아닌가요?
▶현창윤 변호사 위험성이 있죠. 가계약에 대해서는 아직 대법원 판례도 없어요. 하급심 판례에서는 가계약금을 지급했다가 내가 이 집이 마음에 안 들어서 혹은 의사가 바뀌어서 돌려달라고 할 때는 가계약금을 포기하겠다는 의사였다고 봐요. 그래서 그가 가계약금을 포기해야 된다는 하급심 판례가 있어요.
▶최동수 기자 집주인 입장에서 보면 더 좋은 매수 의견이 오면 100만원 돌려주고 다른 사람이랑 계약을 해주시잖아요. 이때 100만원만 돌려주면 되네요. 두 배를 물어줘야 하나요?
▶현창윤 변호사 가계약금(반환) 관련해서는 아직도 판례가 없어요. 단 계약을 했다면(계약의 효력이 발생했다면) 얘기가 달라요. 김포를 예로 들면 계약금을 1000만원 지급했는데 갑자기 호가가 1억원씩 오르자 집주인이 욕심이 나서 1000만원만 돌려주고 잠수 타버렸어요. 그러면 어떻게 해요?
▶최동수 기자 소송해야 겠네요.
▶현창윤 변호사 소송해야죠. 1000만원 말고 계약을 했으니까 2000만원 돌려줘야 된다 라고 소송을 해야 되죠
▶최동수 기자 계약서를 썼다면 집주인이 이거를 어기고 계약을 파기했으면 두배 내야 하나요?
▶현창윤 변호사 이게 그 계약서에 쓰기에 따라 달라요. 사실 그 계약금이라는 것도 가계약금도 어렵지만 계약금은 더 어려워요. 사실 우리가 계약서를 쓸 때 계약이 성립한다고 생각을 하잖아요. 아니에요. 의사의 합치가 있을 때 계약이 성립해요.
계약금을 실제로 지급하지 않았다고 하더라도 계약서가 있으면 그 계약금을 올려줘야 줘야 될 의무가 있는 거예요. 계약금 자체를 지급하지 않고 계약서를 썼더고 하더라도요.
반대로 그 매도인 입장에서도 이 계약을 파기하려면 계약금을 안 받았더라도 원래는 그 손해를 배상해야 될 의무가 있어요. 우리 표준계약서에 보면 손해배상액에 예정이라는 조항이 있어요. 손해배상액에 예정이라는 조항에는 보통 일방적으로 파기냈을 때 보통 두 배로 불어났다 내라고 하거든요. 그래서 우리가 두 배를 몰수할 수 있다 두 배를 달라고 할 수 있다 라고 하는 거예요.
사실 열 배를 물어내야 된다라고 거기서 써놓았으면 열 배를 물어내야 돼요. 그 계약서 쓸 때는 그런 것들을 항상 유의해서 봐야해요.
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▶현창윤 변호사 임차인은 나갈 때 원상회복 의무라는 게 있어요. 임대인으로부터 집을 인도받았을 때 상태로 돌려놓아야 할 의무인데요. 보통 벽지나 장판까지 해줄 의무는 없어요. 벽걸이 TV를 걸 때 브리켓은 손상이 좀 있을 수밖에 없는데요. 원상회복의 범위에 포함될 수는 있어요.
임의로 벽걸이 TV를 설치하는 것보다 집주인과 미리 협의를 하는게 필요해요. 나중에 다른 임차인이 오더라도 벽걸이 TV를 설치할 수 있도록 조치를 해놓겠다는 식으로 특약을 하는 거죠. 합의 하고 설치하는 걸 추천해요.
▶최동수 기자 전세계약을 맺을 때 특약사항을 꼭 넣어야 하나요? 무엇을 넣어야 하나요?
▶현창윤 변호사 특약이라는 건 말 그대로 둘 간에 합의해서 넣는 약속이에요. 애완동물을 키우지 말자 등 특약의 범위는 넓어요. 다만 '나중에 집주인이 나가 달라고 하면은 나가준다 '이런 특약은 사회상규에 반하기 때문에 무효가 될 수 있어요.
▶최동수 기자 집에서 흡연하면 안 된다. 이런 것도 특약으로 넣을 수 있나요?
▶현창윤 변호사 넣을 순 있어요. 나중에 집주인이 손해배상을 청구할 수는 있는데 손해액 산정이 쉽지 않아요. 그래서 '흡연 시에는 원상복구 비용으로 뭐 50만 원을 지급하기로 한다' 이런 식으로 특약을 적어놔야 실질적으로 효력을 발휘하겠죠.
만약에 애완동물을 키우지 않는다는 특약을 했는데 애완동물 키우다가 걸렸어요. 그러면 계약해지 사유가 될 수 있어요. 특약을 어겼을 때는 계약해지 사유가 될 수 있어요.
▶최동수 기자 특약을 넣을 때 액수를 정확히 합의한 후 적어놓는 게 좋겠네요.
▶현창윤 변호사 그렇죠. 사실 그 정도 100만원 이하의 액수를 가지고 소송까지 하는 건 추천드리지 않습니다. 변호사 를 사서 소송하는 게 쉽지는 않을 거예요.
▶최동수 기자 못박기 금지도 특약으로 걸 수 있나요? 집주인 허락을 반드시 맡아야 할까요?
▶현창윤 변호사 걸 수는 있죠. 걸 수는 있는데 그 특약을 본 적은 없었어요. 못 안 박고 어떻게 살죠? 사실 우리가 원상회복 의무가 있잖아요. 주인 입장에서는 사용 수익하게 할 의무가 있어요. 사실 못 박는 것도 통상적으로 한 두 개 정도는 다시 박잖아요.
그 정도 라면 원상회복 의무라고 보지는 않아요. 말도 안 되게 뭐 한 5cm 간격으로 붙여서 박아 놓았다. 그럴 때는 원상회복을 해야 할 수도 있어요.
▶최동수 기자 아니 그러면 못 한 두 개 정도는 박아도 괜찮아요?
▶현창윤 변호사 사실 괜찮죠.(특약으로 넣지는 않았다면), 가능하죠. 하지만 언제나 우리는 합의 소통.집주인과도 소통을 하자.
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▶현창윤 변호사 저는 가능하면 하라고 해요. 서울 아파트 중 입지가 좋은 곳은 경매로 넘어가도 보증금을 받을 수 있다는데요. 그런 곳은 보증보험이 필요 없을 수도 있어요. 하지만 지방 오피스텔이나 빌라를 보면 갭이 적어 경매에 가더라도 전세보증금을 지키기 힘들 수도 있어요. 그런 경우 보증보험 말고는 믿을 구석이 없는 거죠.
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▶현창윤 변호사 여기서 중요한 개념이 확정일자를 다시 받아야 되냐 이건데요. 확정일자를 맨 처음 계약했던 그때를 기준으로 받고 싶잖아요. 그래야 우리가 보호를 잘 받을 수가 있어요. 그래서 그 취지를 계약서상에 나타내기 위해 특약사항으로 넣어야죠. 특약사항으로 넣던가 그 이전 계약서를 가지고 이전 계약서에서 특약으로 계약을 갱신한다는 취지를 적고 대신에 그 보증금만 올린다라는 취지를 명해 놓아야죠.
만약에 계약서를 다시 쓰더라도 이전 계약서와 일체로서 효력을 발휘하기 위해서 간인(도장을 찍음) 같은 걸 해두고 확정일자는 기존 계약서 기준으로 한다고 명시를 해둬야겠죠.
그럼 이런 경우에는 아까 이야기를 하셨는데 그 2억에 대해서는 그 이전 확정일자를 기준으로 효력이 발생하고 5000만원에 대해서만 새로운 계약 기준으로 효력이 발생해요.
만약에 2억원 전세계약을 완료하고(잔금 이후) 집주인이 집을 담보로 은행에 대출을 받아 근저당권이 설정됐다고 가정하죠. 이후에 2억5000만으로 전세금을 증액(간인을 하거나 계약 갱신하고 보증금만 증액한다는 특약)해 계약을 맺으면 등기부등본상 을구 1순위가 전세금 2억원이 돼요. 2순위는 은행 근저당권이고 3순위가 새롭게 증액한 5000만원이 돼요.
근데 만약에 여기서 계약서를 아예 2억5000만원으로 새로 쓴다 그러면 1순위가 근저당권이 되고, 2순위가 전세금 2억5000만원이 돼죠.
▶최동수 기자 그러면 전세 보증금을 올려 달라고 하면 등기를 다시 떼 봐야겠네요. 전세계약 이후 혹시 근저당권을 설정돼 있는지를 봐야 할테고 만약에 설정돼 있다면 (계약을 갱신할지)고민해 봐야 겠네요. 그리고 전세계약을 갱신한다면 5000만원 낸 이후 바로 인터넷으로 계약하고 확정일자도 신청해야겠네요.
▶현창윤 변호사 공인중개사마다 노하우가 좀 다른데요. 확실한 건 새 계약서 하나를 별도로 써버리게 되면 자칫 잘못하면 내 확정일자가 뒤로 밀려버릴 수 있어요. 공인중개사마다 간인해서 계약서 두장을 하나로 해주는 사람도 있고 여기다가 특약을 쓰는 사람들 있고요. 어쨌든 가장 주의해야 할 점은 확정일자가 밀리는 것을 조심해야 합니다.
출연 현창윤 덕명 법률사무소 변호사, 최동수 기자 촬영 방진주 인턴 김윤희 인턴 편집 김윤희 인턴 디자인 신선용 디자이너
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