"100만원짜리 시골집을 하나 더 사면 되나요?".. 국세청 유권해석에 뿔난 임대사업자들

"장기보유특별공제(장특공) 못 받는다고 하면 100만원짜리 농가 주택을 하나 사서 임대주택으로 등록하렵니다. 그럼 1호 이상 소유자니까 세금 공제 받을 수 있지요?"

국세청이 임대주택 1가구를 부부 공동명의로 가지고 있는 경우, 장기보유특별공제 70%를 해줄 수 없다는 유권해석을 내리면서 임대사업자들이 혼란에 빠졌다. 대응책을 마련하기 시작한 사람들은 주된 전략 중 하나로 농어촌 등지에서 값이 싼 임대주택을 하나 더 구입하는 방안도 고려하는 것으로 알려졌다.

1일 부동산 업계에 따르면 장기보유특별공제란 주택을 처분할 때 보유기간에 따라 양도소득세를 깎아주는 제도다. 2018년 9월 13일 이전에 취득한 주택을 임대사업자로 등록해 8년 이상 장기 임대할 경우, 양도소득세를 최대 70%까지 감면해준다. 보증금을 일정 수준 이상 올리지 못하는 등 여러 제약이 있는데도 8년 이상 꾸준히 임대주택을 공급했다는 점을 감안해 임대사업자에게 주는 일종의 ‘당근’이다.

최근 문제가 불거진 것은 등록한 임대주택을 부부공동명의로 가진 경우다. 국세청은 최근 세무상담서비스를 통해 주택 1가구를 임대주택으로 등록해 8년 이상 장기임대를 하더라도 부부 공동명의라면 장기보유특별공제를 받지 못할 수 있다고 안내했다. 이는 세무당국이 지난 5월에 한 유권해석에 따른 것이다.

유권해석은 자녀에게 주택을 일부 증여해 부자간 공동명의인 집 한 채를 임대주택으로 했을 경우, 장기보유특별공제를 받을 수 있는 지에 대한 질의에서 이뤄졌다. 세무당국은 임대사업자의 정의가 내려져있는 민간임대주택에 관한 특별법을 거론하며 이 경우 장기보유특별공제가 불가능하다고 답했다.

민간임대주택에 관한 특별법에서는 임대사업자를 ‘공동주택 1가구 이상을 보유한 이’라고 정의하고 있다. 공동명의인 임대주택 한 가구만 가지고 있다면 소유분이 0.5가구씩이므로 임대사업자의 정의를 충족하지 않기 때문에 장기보유특별공제가 불가하다는 것이다.

해석을 내놓자 국세청 세무상담 서비스에는 이와 관련한 불만과 상담이 폭주했다. 이후 세무당국은 유권해석의 맥락이 부부 공동명의가 아닌 부자 공동명의 사례여서 상황이 조금 다르다는 설명을 곁들이면서도 부부 공동명의인 임대주택 1가구를 장기임대할 때 장기보유특별공제를 받을 수 있는 지는 다시 해석이 나와야 한다는 입장을 밝혔다.

국세청 관계자는 "70%까지 장기보유특별공제를 받지 못하더라도 30%까지는 혜택을 볼 수 있다"면서 "기획재정부로 재질의가 들어가기도 한 만큼 상황을 기다려야 확답을 줄 수 있다"고 했다.

임대사업자들은 나름의 대응 방안을 마련하고 있다. 일단 대다수는 국세청의 유권해석이 다시 나올 때까지 기다리겠다는 입장이다. 하지만 유권해석이 나오지 않을 경우를 대비해 임대주택을 추가로 마련하는 것을 고려하는 이들도 있다. 공동명의인 임대주택을 하나 더 추가하면 1인당 보유 가구 수가 0.5가구가 아닌 1가구가 되므로 장기보유특별공제를 받을 수 있게 된다는 논리다.

대상으로는 상대적으로 가격이 저렴한 농가주택 등이 꼽히고 있다. 임대주택사업자에 대한 혜택이 많이 사라진 현재로선 임대주택을 추가로 구입해도 받을 수 있는 혜택이 많지 않기 때문이다. 정부는 한때 민간 임대사업자에게 종합부동산세 배제 등의 혜택을 줬지만, 다주택자를 양산한다는 지적에 혜택을 점차 줄이고 있다.

현재는 공시가격 6억원 미만, 전용면적 59제곱미터 이하일 때 취득세와 재산세 일부(2주택부터)를 감면 받을 수 있다. 한 임대사업자는 "농가 빈집 100만원짜리를 사고 그 돈은 버린다고 생각해도 장특공을 받는 편이 낫다"면서 "하지만 임대주택은 공실로 둘 수가 없기 때문에 고민이 크다"고 했다.

국세청의 법령 해석에 오류가 있다는 세무사들도 있다. 임대사업자가 장기보유특별공제를 받으려면 조세특별제한법에 따라 조건을 충족해야 하는데, 이 조건에 공동명의는 허용하지 않는다는 요건이 없기 때문이다. 한 국세청 출신 세무사는 "조세특별제한법에 나열된 조건을 충족하면 받을 수 있는 장기보유특별공제에 민간임대주택에 대한 특별법을 들이대 특별공제가 안 된다고 해석하는 것엔 무리가 있다"고 했다.

임대사업자 제도가 혼선을 빚은 것은 이번이 처음은 아니다. 과거 임대료를 연 5%까지 인상할 수 있는지, 2년 계약당 5%까지 인상 가능한지를 두고 논란을 빚는 등 제도 안내가 명확치 않은 부분에 대한 논란이 여러번 있었다.

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