전세 낀 주택이라도 거주 목적이면 매매 허가 [토지거래허가제 궁금증 알아보니]

다가구·다세대 주택 일부 공간 임대 허용 / 신규 분양주택 자유롭게 전세 줄 수 있어 / 1주택자가 추가 구매할 땐 사유 밝혀야 / 꼬마빌딩, 주인이 안쓰는 공간 임대 가능

토지거래허가구역으로 지정되면, 아파트가 아닌 다가구·다세대 주택도 임대거래가 금지될까? 그렇지 않다. 집주인이 해당 주택에 살고 있다면, 직접 이용하지 않는 나머지 일부 구간에 대해서는 임대목적으로 활용할 수 있다.

23일부터 서울 강남구 삼성·대치·청담동, 송파구 잠실동에서 토지거래허가제도가 본격 시행되면서 해당 지역 주민들과 실수요자들의 궁금증이 커지고 있다. 자신이 살고 있는 주택을 매매하거나 임대할 수 있는지, 가능하다면 어떤 경우에 허가를 받을 수 있는지 등을 주변 공인중개업소에 문의하는 경우도 급증했다. 국토교통부는 이날 제도 운용과 관련한 특이사항을 별도로 정리해 배포했다.

토지거래허가구역에서는 면적이 주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡를 초과할 경우 구청에서 허가를 받아야만 부동산 매매 계약을 할 수 있다. 주거용 토지는 ‘자가 거주’가 원칙이기 때문에 전세보증금을 끼고 주택을 구입하는 ‘갭투자’는 전면 금지된다. 다만 전세를 끼고 있는 주택이라도 본인이 직접 거주할 목적이라면 매매 허가를 받을 수 있다. 매매 계약 후 잔금을 치르고 등기하는 데 통상 2∼3개월이 소요된다. 잔금을 치르는 최종 계약일자가 임대차계약이 끝난 이후의 시점이라면 예외적으로 허가를 받을 수 있다.

주거용 토지는 실거주 목적으로만 허가를 받을 수 있고, 2년간 임대나 매매가 불가능하다. 하지만 신규로 주택을 분양받은 경우는 예외다. 분양을 받은 뒤에 자유롭게 전세계약을 체결할 수 있다.

주택을 이미 보유한 사람이 추가로 주택을 구매해 1가구 2주택자가 되는 것도 가능하다. 주택보유자가 추가로 주택을 취득할 때는 사유를 구체적으로 소명해야 한다. 부모님이나 배우자의 가족을 모셔야 하는 등 특수한 상황이 인정된다면, 구청으로부터 허가를 받을 수 있다. 허가구역이 속해 있는 시·군 또는 연접한 시·군에 거주하는 매수자가 주택을 이미 보유한 경우에는 기존 주택을 팔거나 임대를 할지를 밝혀야 한다. 예를 들어 경기도 성남에 주택을 가진 사람이 송파구 잠실동 등 허가구역에서 새로 주택을 사려는 경우에는 기존 주택을 매매할지, 임대할 것인지 결정해서 계획서를 제출해야 한다.

상가 건물도 ‘자기 경영’이 원칙이지만 예외는 있다. 꼬마빌딩을 취득하는 경우 건물 전체에서 영업을 하기보다는 임대수익 확보가 주된 목적인 경우가 많다. 제1·2종 근린생활시설에 한해 주인이 일부에서 영업활동을 하면, 안 쓰는 나머지 공간은 임대할 수 있다. 무조건 허용되는 것은 아니고 주인 영업공간과 임대공간이 구분돼 있어야 하고, 허가신청서에 구체적인 임대계획을 작성·제출해 구청의 판단을 받아야 한다. 아주 적은 면적만 영업을 한다고 신청해놓고 사실상 임대 전용으로 건물을 활용하는 경우에는 허가를 못 받을 가능성이 크다.

오피스텔도 기준면적을 넘기면, 주택과 똑같이 허가를 받아야 한다. 토지이용계획서에 주거용이나 상업용 등 목적을 명시하고 2년간 직접 거주하거나 영업을 해야 한다. 공동명의 토지도 마찬가지다. 부부나 가족이 공동으로 지분을 취득하더라도 동일인으로 간주해 주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡를 넘는다면, 똑같이 허가를 받아야 한다.

한국감정원 집계에 따르면, 지난달 서울 아파트 매매건수 중 30대가 가장 많은 비중을 차지한 것으로 나타났다. 4328건의 전체 거래 중 29.0%(1257건)는 30대가 매입했는데, 지난 1월부터 5개월 연속 40대를 앞질렀다. 이는 최근 청약 시장에 가점제 물량이 확대된 영향으로 풀이된다.

박세준 기자 3jun@segye.com