공모형 PF 모범 사례 '판교 알파돔시티'는 어떻게 성공했나

금융위기 이전 추진된 공모형PF 전부 좌초
초기 사업 구도부터 문제
서로 생각 다른 출자자, 전체 사업 완성은 신경 안써
토지비 경쟁 부추기는 것도 문제
알파돔시티는 목적 다른 출자자 정리하고
행정공제회가 주도적으로 사업 추진

판교역 일대 전경. 알파돔시티 프로젝트가 완료되면 판교역은 판교를 대표하는 허브가 될 것으로 예상된다. /사진=고병기기자

[서울경제] 판교 알파돔시티 개발사업은 여러 가지로 의미가 큰 프로젝트다. 우선 알파돔시티 10개 블록이 완성되는 2022년이 되면 판교의 모습이 크게 달라지게 된다. 판교는 그간 중심이라고 부를 만한 허브가 없었다. 그러다 보니 판교를 지나는 유일한 지하철역인 신분당선 판교역에서 걸어서 10분이나 걸리는 거리에 정보기술(IT) 기업들이 자리 잡고 있었다. 하지만 알파돔시티가 완성되면 판교역으로 IT 기업들이 몰려들 것으로 보인다. 또한 알파돔시티는 국내 공모 상장 리츠 시장에 중요한 전환점이 된 프로젝트다. 신한금융그룹 계열의 리츠 자산관리회사(AMC)인 신한리츠운용은 2018년 8월 6-4구역 오피스 빌딩(현 크래프톤타워)를 기초자산으로 하는 ‘신한알파리츠’를 한국거래소에 상장시켰다. 이전까지 한국 리츠 시장은 투자자들로부터 신뢰를 받지 못했다. 하지만 신한알파리츠와 그보다 한 달 앞서 상장한 ‘이리츠코크렙’이 성공적으로 안착하면서 리츠를 바라보는 시선이 180도 달라졌다. 여기에 현재 개발 중인 6-1구역과 6-2구역이 준공 후 리츠로 상장되면 개인투자자들이 한국 최고의 IT 기업 네이버와 카카오가 쓰는 오피스에 투자하는 기회도 열리게 된다. 그야말로 판교가 한국 리츠 중흥기를 이끄는 중심지가 되는 것이다. 아울러 알파돔시티는 공모형 프로젝트파이낸싱(PF) 사업에도 큰 시사점을 주는 프로젝트다. 글로벌 금융위기 직전 2005~2007년에 추진된 공모형 PF 사업이 전부 실패 했지만 알파돔시티가 유일하게 성공했기 때문이다.

공모형 PF 사업의 원래 목적은 거주민이 오기 전에 편의시설을 만드는 것이다. 그런데 알파돔시티는 애초 사업 구도상 성공하기가 쉽지 않다. 서로 생각이 다른 출자자가 너무 많이 참여한데다 건설사가 중심이 되어 분양형 사업으로 진행하면서 전체 프로젝트 활성화와는 거리가 멀게 진행되었기 때문이다. 분양을 다 성공했다 하더라도 엄청난 혼란이 예상됐다. 사실 공모형PF 사업의 시작은 나쁘지 않았다. 2000년대 초 첫 공모형PF로 진행된 용인 죽전지구 역세권개발사업은 신세계건설이 주간사로 참여해 신세계백화점을 앵커로 들이면서 성공을 거뒀다. 하지만 이때부터 입찰 구조가 달라졌다. 국회에서 특정 기업에 특혜가 돌아간다는 지적이 나왔고 이후 공모형PF 사업 입찰 시 토지비 경쟁을 붙였다. 이에 당시 아산·광명·판교 등에서 진행된 공모형PF 사업 토지비는 모두 예가의 170% 이상이나 될 정도로 가격이 치솟았다. 금융위기 이전 2005~2008년에 진행된 공모형PF 사업이 다 그런 식이었다.

이해관계가 다른 출자자가 너무 많은 것도 문제였다. 알파돔시티만 하더라도 건설사(CI), 재무적투자자(FI), 전략적투자자(SI) 등 17개 기관이 참여했다. CI는 시공이익만 챙기고, FI는 대출 이자만 신경썼다. 서로 목적이 다르다 보니 전체 프로젝트 수익은 뒷전이었고, 도시 계획에도 부합하지 않았다. 한 예로 알파돔시티의 경우 애초 돔이 설계에 포함되어 있었다. 알파돔시티PFV 대표를 맡고 있는 박응한 행정공제회 부동산·인프라 본부장은 “공모에 당첨되기 위해 넣은 콘셉트인데 시공성도 없고 원가만 엄청 들어가다 보니 사업성이 떨어져 결국 돔을 없앴다”고 말했다.

중소기업을 참여시킬 시 가점을 주는 입찰 방식도 문제였다. 대기업과 중소기업이 상생하라는 취지였지만 전체 프로젝트 진행에는 부정적인 영향을 줬다. 지분에 참여한 기업 비율에 따라 보증을 서야 하는데 중소 건설사들은 보증을 설 여력이 없었기 때문이다. 알파돔시티의 경우 초기 롯데건설·대림산업·GS건설·SK건설·두산건설 등 대형 건설사뿐만 아니라 서희건설·모아종합건설 등 중소형 건설사도 참여했다. 박 본부장은 “중소 건설사가 맡아야 할 보증을 대형 건설사들이 떠안아야 하는데 글로벌 금융위기 이후 자기 몫도 책임지기 어려운 상황이라 할 수가 없었다”고 전했다.

결국 이러한 구조적인 문제에 글로벌 금융위기까지 겹치면서 알파돔시티도 다른 공모형PF와 마찬가지로 한때는 실패한 프로젝트로 평가됐다. 2011년까지만 하더라도 프로젝트를 정리하는 수순을 밟고 있었다. 하지만 행정공제회가 판교의 가능성을 높게 보고 새로 구도를 짜 주도적으로 프로젝트를 끌고 가면서 다시 살아났다. 건설사들을 설득하기 위해 1단계로 6-3블록은 행정공제회, 6-4블록은 LH가 건물을 선매입하고, 7-2블록 땅은 현대백화점에 매각해 자금을 마련했다. 특히 백화점 부지의 경우 애초 알파돔시티PFV 출자자로 참여한 롯데건설 계열의 롯데백화점이 유력했지만 현대백화점을 유치했다. 대중성이 강한 롯데보다는 고급 이미지인 현대를 끌어들이는 것이 사업 성공에 도움이 된다고 판단했기 때문이다. 이 때문에 다른 부지의 경우 대부분 출자사가 시공을 맡았지만 현대백화점은 한라건설이 시공을 맡기도 했다. 이어 2013년에 분양한 주상복합 알파리움 아파트가 당시 분양 경기 침체에도 불구하고 최고 400대 1의 경쟁률을 기록하면서 흥행하면서 추진력을 얻었다.

알파리움 주상복합. 알파돔시티는 한때 좌초될뻔 했으나 2012년에 불씨가 겨우 다시 살아났으며 2013년 알파리움의 분양 성공도 사업 추진력을 높여주었다. /사진=고병기기자

이후 알파리움타워와 6-1, 6-2, 6-3, 6-4 블록 매각 당시에는 한국 상업용 부동산 시장의 큰손인 싱가포르투자청(GIC)을 비롯해 아센다스·ARA·M&G·신한금융그룹·미래에셋대우 등 국내외 유수의 기관투자가들이 관심을 가지는 등 판교를 바라보는 시선이 완전히 달라졌다. 여기에 최근 네이버·카카오·엔씨소프트 등 한국 대표 IT 기업들도 몰려드는 등 알파돔시티는 골칫덩이에서 복덩이로 환골탈태했다. 박 본부장은 “공모형PF와 같은 대형 개발 사업은 주변 지역에 끼치는 영향이 너무 크기 때문에 처음부터 토지비 경쟁을 시키면 안 된다”며 “한번 프로젝트가 중단되면 재기하기가 만만치 않기 때문에 활성화가 최종 목적이라면 사업을 끌고 갈 능력이 있는 곳이 주도를 해야 하며, 개발 후 너무 많은 이익이 생기면 일부 회수를 하는 방식으로 진행해야 한다”고 조언했다. /고병기기자 staytomorrow@sedaily.com