[박윤선의 부동산 TMI] '뜨거운 감자' 고급주택 기준, 과거와 미래는?

<14> 고급주택 변천사 보니
90년대엔 대형아파트·수영장 있는 집
2008년부터는 실거래가 9억 넘는 집
서울 아파트 중위가격 9억↑
"기준 높여야" 주장 나와
전체 주택 중위가격은 6억
정부, 당장 올릴 계획 없어

/일러스트=진동영 기자

[서울경제] 1696년 영국에서는 이른바 ‘창문세’라는 것이 등장했습니다. 이름 그대로 창문의 개수에 따라 세금을 내도록 한 제도로, 일종의 부유세입니다. 집이 으리으리하고 클 수록 창문 개수 또한 많아질 테니까요. 소득이나 자산 파악이 어려웠던 당시 세수를 늘리기 위한 나름 창의적인(?) 아이디어였습니다. 하지만 그 효과는 그다지 크지 않았을 듯 합니다. 세금을 피하기 위해 창문을 벽돌로 막아버리는 집들이 우후죽순으로 생겼기 때문입니다. 현재도 소득이나 자산 규모에 따라 세금을 매기기 위한 다양한 수단이 존재합니다. 부동산에 대해서도 고급 주택이나 고가 주택을 정해두고 세금을 중과합니다. 그렇다면 우리나라에서 고급 주택, 고가 주택을 정하는 기준은 무엇일까요? 설마, 창문 개수는 아니겠죠?

◇ 90년대엔 ‘에스컬레이터나 수영장 있는 집’ =우리나라 소득세법에 고급주택이라는 개념이 등장한 것은 1977년의 일입니다. 이로부터 1988년까지 11년 동안 고급 주택이란 값이 5,000만 원 이상인 집이었습니다. 규모나 시설 면에서 주택 연면적이 100평 이상이고 부수되는 토지 연면적이 200평 이상인 집도 고급 주택으로 분류됐습니다.

가격과 넓이 기준만 있던 고급 주택의 정의가 세분화 된 것은 1990년대 들어서 입니다. 1989년 1월 1일부로 공동주택은 양도가액 1억 8,000만원 이상이면 고급 주택으로 쳤습니다. 규모는 오히려 작아졌네요. 단독주택은 264㎡(약 80평) 이상이거나 부수되는 토지 연면적이 495㎡(약 150평) 이상일 경우, 아파트는 165㎡(약 50평) 이상이면 고급 주택이 돼 세금 중과 대상이 됐습니다. 또한 엘레베이터나 에스컬레이터 66㎡ 이상의 수영장이 있는 집이면 고급 주택으로 분류됐죠.

배경은 잘 모르겠으나, 66㎡ 이상이었던 수영장 규모가 67㎡로 1㎡ 늘어난 것을 제외하면 고급 주택의 시설 기준은 이후로도 변동이 없습니다. 다만 우리 모두가 알고 있든 고급 주택의 가격 기준은 가파르게 치솟았습니다. 공동주택 기준으로 1991년에는 양도가액 5억 원 초과, 1999년에는 6억 원 초과, 2008년에는 실거래가액 기준 9억 원 초과로 가격이 치솟습니다. 고급주택이라는 명칭도 2002년부터는 고가주택으로 바뀌었고 면적이나 수영장 등의 시설 기준도 삭제됐습니다. 참고로 소득세법에서는 고급주택이 사라졌지만 지방세법상에는 아직 고급주택에 대한 과세 항목이 남아있습니다.

◇서울 아파트 중위가격, 고가주택 기준 9억 원 돌파 = 9억 원이라는 고가주택 기준이 마련된 지도 12년이 됐습니다. 그 사이 집값이 급등하면서 이제는 고가 주택의 기준을 높일 때가 된 것 아니냐는 목소리도 나오고 있습니다. 그도 그럴 것이 서울의 아파트 중위 가격이 사상 처음으로 9억 원을 돌파했기 때문입니다. KB국민은행 리브온이 발표한 월간 주택가격동향에 따르면 지난 1월 서울 아파트 중위가격은 9억1,216만 원으로, 국민은행이 이 통계를 공개하기 시작한 2008년 12월 이후 처음으로 9억 원을 넘겼습니다. 중위가격이란 주택 매매 가격을 순서대로 나열했을 때 딱 중간에 있는 가격을 말합니다. 서울 아파트의 대략 절반 정도가 고급 주택이 돼 버린 것입니다.

고가 주택 기준을 9억 원으로 책정한 2008년 당시 국민은행의 서울 아파트 중위가격은 4억8,084만 원으로 현재 가격의 절반 수준에 불과했습니다. 지금으로부터 3년 전인 2017년 5월 서울 아파트의 중위가격이 6억635만 원 이었고 그로부터 8개월 후에는 8억 원을, 또 8개월 후인 2018년 9월에는 8억 원을 돌파했습니다. 서울 아파트값이 얼마나 무섭게 올랐는지를 실감케 합니다. 이렇듯 고가주택을 뜻하는 9억 원의 의미가 퇴색하면서 고가 주택 기준을 높여야 한다는 주장이 나오고 있는 것입니다. 이는 고가 주택에 대한 다양한 규제 때문인데요. 1주택자라도 실거래가 1주택자라도 실거래가 9억 원 초과분에 대해서는 양도소득세가 부과되고 취득세율도 3.3%로 높아집니다. 서울과 같은 규제지역에서는 9억 원 초과 주택은 주택담보대출비율(LTV)이 축소된다. 분양가 9억 원 초과 아파트는 중도금 대출도 못 받습니다.

하지만 정부에서는 당장 기준을 높일 생각은 없어 보입니다. 실제로 아파트 외에 단독주택과 연립주택을 포함한 전체 주택의 중위 가격이 아직 6억 원 대이며 전국의 아파트 중위가격도 4억 원에 못 미치는 상황입니다. 그만큼 서울과 지방의 집값 격차가 벌어졌다는 얘기겠죠. 집값 앙등의 역사부터 서울과 지방의 부동산 격차까지, 고가 주택은 참 많은 이야기를 담고 있네요. /박윤선기자 sepys@sedaily.com