[김용일의 부동산톡] 아파트 입주자대표회의 소집통지시 안건의 기재정도와 무효

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 아파트 등 공동주택의 입주자대표회의와 관련된 분쟁이 많이 발생하고 있다. 이번 시간에는 입주자대표회의를 소집하여 결의를 함에 있어, 소집통지시 안건을 제대로 기재해야 유효하다는 판례의 법리를 정리해 보겠다.

◇ 입주자대표회의의 구성과 소집 및 의결사항

공동주택의 입주자대표회의는 입주자, 사용자(임차인) 등을 대표하여 관리에 관한 주요사항을 결정하기 위해 구성된 자치 의결기구로서, 동별 세대수에 비례하여 선출되는 동별 대표자를 구성원으로 하는 비법인 사단이다.

입주자대표회의의 소집과 관련하여는, 회장이 관리규약에서 정하는 바에 따라 소집함이 원칙이다.

다만, ①입주자대표회의 구성원 1/3 이상이 청구하는 경우, ②입주자, 사용자 등의 1/10 이상이 요청하는 경우에는, 회장이 해당일로부터 14일 이내에 입주자대표회의를 소집해야 하고, 만일 회장이 회의를 소집하지 않는 경우에는 관리규약으로 정하는 이사가 그 회의를 소집하고 회장의 직무를 대행한다(공동주택관리법 시행령 제14조 제3항).

입주자대표회의는 구성원 과반수의 찬성으로 의결함이 원칙인데, 다만 입주자대표회의에서 공동주택의 모든 대소사를 의결할 수 있는 것은 아니다. 의결사항은 관리규약, 관리비, 시설의 운영에 관한 사항 등이고(공동주택관리법 제14조 제9항), 구체적으로는 공동주택관리법시행령에 의결사항이 정해져 있다(제14조 제2항).

◇ 입주자대표회의의 소집 통지시 안건의 구체적 기재와 결의 무효사유

입주자대표회의를 소집할 때는 원칙적으로 관리규약이 정하는 바에 따라, 미리 동별 대표자들에게 회의의 목적사항, 일시, 장소 등을 개별적으로 통지해야 한다.

관련하여 법원은 “입주자대표회의를 소집함에 있어 회의의 목적 사항을 기재하도록 하는 취지는 구성원이 결의를 할 사항이 사전에 무엇인가를 알아 회의 참석 여부나 결의사항에 대한 찬반의사를 미리 준비하게 하는 데 있으므로, 회의의 목적 사항은 구성원이 안건이 무엇인가를 알기에 족한 정도로 구체적으로 기재하여야 한다.”고 하였다(대법원 2010다102403 판결).

나아가, 회의 소집시 안건을 구체적으로 기재하지 않고, ‘기타 안건’이라고만 해놓고 결의를 하는 것이 유효한지와 관련하여 ‘구성원 전원’이 참석하여 결의한 것이 아닌 한 원칙적으로 무효라고 하였다.

구체적으로, 입주자대표회의의 개최를 위해 소집 통지를 하면서 안건으로 ①주차장 공사업체 선정, ②온수탱크 보수, ③직원급여 조정 등에 관한 안건, ④기타 안건으로 해놓고, 그후에 구성원 13명 중 10명이 참석하여 열린 회의에서 ‘개별난방 세대들에 대한 난방비 면제여부’에 대해 찬성 결의한 사안에서, 대법원은 “회의 소집 통지를 함에 있어 회의 목적 사항을 열거한 다음 ‘기타 사항’이라고 기재한 경우, 회의 소집 통지에는 회의의 목적 사항을 기재하도록 한 민법 제71조 등 법 규정의 입법 취지에 비추어 볼 때, ‘기타 사항’이란 회의의 기본적인 목적 사항과 관계가 되는 사항과 일상적인 운영을 위하여 필요한 사항에 국한된다고 보아야 한다. 만일 회의 소집 통지에 목적 사항으로 기재하지 않은 사항에 관하여 결의한 때에는 구성원 전원이 회의에 참석하여 그 사항에 관하여 의결한 경우가 아닌 한 그 결의는 무효이다.”라고 판시하였다(대법원 2010다102403 판결).

또한, 입주자대표회의를 소집하면서 소집통지서에 단순히‘법령 및 규약위반행위자 관련의 건’이라고만 기재하고, 실제 회의에서는 동대표 해임결의를 한 사안에서, 법원은 “소집통지서에 기재된 내용만으로는 해당 입주자대표회의에서 원고에 대한 동대표 해임절차 진행요청 결의가 이루어질 것이라고 예측하기는 어렵다.”고 설시하며, 위 해임절차에는 소집통지 등에 관하여 중대한 하자가 있어 무효라는 취지로 판시한 것이 있다(서울북부지방법원 2016가합25977 판결).

◇김용일 변호사

△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사

양희동 (eastsun@edaily.co.kr)