서울 집 절반 '대출 규제'..23일부터 바뀌는 한도, 얼마나?

[머니가족]15억 주택 대출금지 이어 9억 초과도 '개인별 DSR' 적용

[편집자주] 머니가족은 50대의 나머니 씨 가족이 일상생활에서 좌충우돌 겪을 수 있는 경제이야기를 알기 쉽게 전하기 위해 탄생한 캐릭터입니다. 머니가족은 50대 가장 나머니씨(55세)와 알뜰주부 대표격인 아내 오알뜰 씨(52세), 30대 직장인 장녀 나신상 씨(30세), 취업준비생인 아들 나정보 씨(27세)입니다. 그리고 나씨의 어머니 엄청나 씨(78세)와 미혼인 막내 동생 나신용 씨(41세)도 함께 삽니다. 머니가족은 급변하는 금융시장에서 누구나 겪을 수 있는 에피소드를 중심으로 올바른 상식을 전해주는 것은 물론 재테크방법, 주의사항 등 재미있는 금융생활을 여러분과 함께 할 것입니다.

#직장인 나신용씨(41세)는 얼마 전 고등학교 송년 모임에 갔는데 지난 16일 정부가 발표한 부동산 대책이 화제가 됐다. 강남에 ‘똘똘한 한 채’를 마련한 동창은 급격하게 늘어나는 보유세 부담에 불만을 토로했다. 교통·교육 여건이 좋은 강남 아파트를 사려고 물색 중이던 다른 동창은 “이제 현금 부자들만 집 사게 생겼다”고 한숨을 내쉰다. 시가 15억원이 넘는 아파트는 주택담보대출이 금지됐기 때문이다. 직업이 의사인 다른 동창은 “강남에서 전세로 떠돌이 생활을 하지 않으려면 개업을 해서 신용대출을 받아 집을 사야 한다”고 말했다. 의사 신용대출 한도가 최대 5억원까지 나오는데 개원을 해도 실제 투입 비용은 2억원이 안 된다며 남은 대출금으로 집을 사는 ‘비책’을 소개했다.

정부가 지난 16일 발표한 부동산 대책에 따라 오는 23일부터는 시가 9억원 초과 주택에 대한 주택담보대출(주담대) 규제가 강화된다. 지난 17일부터는 시가 15억원이 넘는 아파트는 주담대가 금지됐다. 올해 하반기 서울시 아파트의 평균 실거래가가 8억2376억원이었던 만큼 서울시 아파트 절반 가까이가 대출 규제 영향을 받을 것으로 예상된다.

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23일부터 달라지는 대출규제..대출한도 얼마나 주나

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정부의 주택시장 안정화 방안에 따라 23일부터는 투기지역과 투기과열지구의 시가 9억원 초과 주택의 주담대 한도가 줄어든다.

만약 15억원짜리 아파트를 샀다고 하면 9억원까지는 담보인정비율(LTV) 40%를 적용하고 나머지 6억원은 LTV 20%를 적용한다. 대출한도는 각각 3억6000만원, 1억2000만원을 합쳐 총 4억8000만원이다. 은행 대출을 받더라도 15억짜리 아파트를 사려면 최소 현금 10억2000만원을 가지고 있어야 한다는 의미다. 지금까지는 15억원짜리 아파트를 사면 LTV 40%를 적용해 대출을 6억원까지 받을 수 있었다. 15억원짜리 아파트를 사기 위해 필요한 현금이 1억2000만원 늘어난 셈이다.

15억원 초과 아파트는 부동산 대책이 나온 다음날인 지난 17일부터 대출이 막혔다. 세입자에 임차보증금을 내주기 위한 목적의 임차보증금 반환용 대출도 금지된다. 임차보증금 반환을 명목으로 받은 대출을 얼마든지 주택구입 목적으로 돌려 활용할 수 있다는 판단에 따른 것으로 15억원 넘는 초고가 아파트 대출을 사실상 완전 봉쇄한 셈이다.

9억원 초과 주택은 대출자 개개인별로 DSR(총부채원리금상환비율)을 적용하는 것도 23일부터다. 규제 비율은 40%(비은행은 60% 우선 적용하고 단계 시행)다. DSR은 연소득을 모든 가계대출의 원리금상환액으로 나눈 비율이다. 연간 갚아 나가야할 대출 원리금이 연간 소득의 40%를 넘지 못하도록 하겠다는 의미다.

예컨대 연소득 1억원(주담대 만기 30년, 원금분할상환, 대출금리 연 3%, 신용대출은 연소득의 1.5배 보유 가정시)의 대출자가 신용대출 1억5000만원을 보유한 경우 DSR 40%를 적용하면 주담대 3억2000만원 등 총 대출가능한도는 4억7000만원이다. 지금까지는 같은 조건이라면 대출한도가 7억1000만원이었는데 약 33%가 줄어든다. 대출한도는 신용대출이 많을수록, 연소득이 작을수록 더 축소될 수 있다.

대출규제가 적용되는 시가 9억원 혹은 15억원은 어느 시점으로 적용하는지도 꼼꼼하게 따져야 한다. 금융회사가 주담대 취급시 담보가치를 산정하는 시점은 ‘대출신청일’이라고 금융위원회는 설명했다.

입주를 앞둔 분양아파트 대출은 좀 더 복잡하다. 금융위는 사업장의 입주자모집 공고 시점 기준으로 집값을 본다고 설명했다. 예컨대 2021년 입주를 앞둔 분양 아파트의 모집 공고일이 규제 시행 전인 16일이고 당시 시세가 16억원이라면 LTV 40%가 적용된다. 하지만 17일 이후 입주자모집 공고가 나온 사업장이라면 새 규제가 적용돼 잔금대출이 나오지 않을 수 있다. 규제 시행 전에 주택매매계약을 체결해 계약금을 이미 납부한 사실을 증명하는 대출자나 대출 신청접수를 완료한 대출자는 종전 규제를 적용받는다.

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9억 넘는 집 사면 1주택자라도 전세대출 즉시 회수

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내년 1월부터는 강북에 전세 살면서 강남에 ‘똘똘한 한채’를 마련하는 ‘갭투자’도 불가능해진다. 전세보증금을 끼고 본인은 따로 전세대출을 받아 강남에 9억원 넘는 아파트를 매입하는 ‘갭투자’가 부동산 가격을 끌어 올렸다는 게 정부 판단이다. 이에 따라 2주택을 보유하거나 1주택자라고 해도 시가 9억원이 넘는 주택을 보유하면 기존에 받았던 전세대출은 곧바로 갚아야 한다.

지금까지는 전세대출자가 2주택을 보유하면 기존의 전세대출 보증기간이 연장되지 않았지만 앞으로는 집을 사는 즉시 전세대출금을 상환하는 식으로 규제가 강화된다. 전세대출을 받을 때는 주택금융공사, HUG(주택도시보증공사) 등 공적 보증이나 사적보증인 서울보증보험 공사의 보증을 받아야 하는데 서울보증보험도 공적보증과 똑같은 규제가 적용된다. 지금까지는 전세대출 규제를 공적 보증에만 적용해 왔는데 그러다보니 서울보증으로 ‘풍선효과’가 발생했기 때문이다.

권화순 기자 firesoon@mt.co.kr