잡히지 않는 서울 집값.. 분양가 상한제 확대 유력

국토부, 대상 지역 6일 발표.. 시장 촉각 / 당초 강남 4구, 마·용·성 일부 적용 관측 / 서울 집값 넉달째 ↑.. '9·13대책' 이전 회복 / '정비사업 이슈' 여의도·목동 등도 사정권 / 건산연, 2020년 전국 집값 0.08% 하락 전망

민간택지 분양가 상한제 적용 지역이 6일 발표된다. ‘역대 최강’이라던 지난해 9·13부동산 대책의 약발이 다한 상황에서 정부가 민간주택 시장 가격을 직접 통제하는 초강력 규제를 다시 꺼낸 것이라 파장이 주목된다. 특히 서울의 경우 집값 상승세가 9.13대책 이전 수준을 회복한 상태라 예상보다 분양가 상한제 적용 지역이 넓어질 것이란 전망이 나온다.

국토교통부는 6일 오전 주거정책심의위원회를 열고 민간택지 분양가 상한제 대상지역 선정과 지방·수도권 조정대상지역 해제안을 심의한다고 5일 밝혔다. 이날 대상 지역이 나오면 사실상 시행이 중단된 2015년 4월 이후 4년 7개월 만에 민간택지 주택에도 분양가 상한제가 적용된다.

시장과 업계는 어느 지역에 상한제가 적용될지 촉각을 곤두세우고 있다. 앞서 국토부는 지난달 29일 시행된 주택법 시행령 개정안에서 서울 전역을 포함한 전국 31개 투기과열지구 가운데 집값 상승률이 높거나 청약 과열지역, 주택거래량이 많은 곳 중 필요한 곳을 상한제 지역으로 지정할 수 있도록 했다. 그러면서 이번 상한제 대상지역은 시·군·구 단위가 아닌 동(洞) 단위로 ‘핀셋 지정’하겠다고 밝혔다.

또한 국토부는 ‘최근 1년간 분양가 상승률이 높거나 2017년 8·2대책 이후에도 서울 집값 상승을 주도한 지역 가운데 일반분양 예정 물량이 많거나 분양가 관리 회피 목적의 후분양 단지가 확인되는 곳’ 등을 검토 지역으로 꼽았다. 이를 두고 시장에선 이른바 ‘강남 4구’(강남·서초·송파·강동구)와 ‘마·용·성’(마포·용산·성동구)의 일부 동이 상한제 대상이 될 것이라는 관측이 우세했다. 정비사업 위축에 따른 주택 공급 축소 우려도 상당한 만큼 상한제가 제한적으로 적용될 것이란 기대였다.

하지만 최근 서울 아파트값이 심상찮은 움직임을 보이면서 분위기가 확 바뀌었다. 대상 지역 확대 가능성이 커진 것이다. 서울 아파트값은 정부가 상한제 도입 계획을 공식화한 7월부터 4개월 연속 상승했다. 또 한국감정원에 따르면 8·2대책 이후 지난달까지 아파트값이 두자릿수 이상 상승한 구는 송파구(15.73%), 마포구(12.82%), 중구(12.80%), 용산구(11.66%), 동작구(11.65%), 영등포구(11.47%), 광진구(11.31%), 강남구(11.27%), 강동구(11.00%) 등 15곳에 달한다. 과천시(17.83%)와 성남 분당구(16.50%)는 서울보다 아파트값이 더 많이 뛰었고 광명시(12.36%)도 상승폭이 10%를 넘는다. 여기에 정부는 ‘정비사업 이슈’가 있는 지역도 상한제 대상으로 검토한다는 입장이어서 노후 아파트가 밀집한 강남구 압구정동, 영등포구 여의도동, 양천구 목동, 송파구 방이동 등도 사정권에 들었다는 분석이다.

연말 초강력 규제 이후의 주택 시장 움직임도 관심이다. 한국건설산업연구원(건산연)은 이날 서울 강남구 논현동 건설회관에서 ‘2020년 건설·부동산 경기전망 세미나’를 열고 내년 전국의 주택 매매가격이 0.08% 하락할 것이라고 내다봤다. 이는 올해 전국 집값이 1.0% 하락할 것이라는 예상치에 비해 낙폭이 오히려 줄어든 전망치다. 김성환 건산연 부연구위원은 세계 각국의 완화적 금리정책을 근거로 들며 “저금리시대 안전자산 선호 기조가 워낙 강해 내년 주택 매매가격 하락폭은 올해보다 둔화될 것”이라고 설명했다. 건산연은 주택 인허가 물량 역시 민간택지 분양가 상한제 시행 등의 영향을 받지만 올해 46만가구에서 내년 45만가구로 소폭 감소할 것이라고 전망했다.

나기천 기자 na@segye.com