[날벼락 맞은 재건축]"규제까지 고작 두달..철거 100% 못해..일반분양가, 조합원 보다 수억 낮아져"

상아2차, 23일 긴급 조합원총회
둔촌은 외부에 사업성 분석 의뢰
호가 하락 없지만 관망세 짙어져

13일 철거 공사가 한창인 서울 강동구 둔촌주공 아파트./성형주기자

[서울경제] “우리 단지는 이주도 모두 마쳤지만 분양가상한제 이전에 분양은 불가능합니다. 철거가 끝나야 분양승인신청을 할 수 있는데 현재 계획대로라면 내년 하반기나 가능합니다. 이대로 꼼짝없이 분양가상한제를 적용받아야 합니다. 그러면 조합원 분양가보다 일반 분양가가 수억원 낮은 역전 현상이 일어날 것입니다.” (신반포3차 조합 관계자)

국토교통부가 지난 12일 분양가상한제 10월 시행을 공식화한 가운데 극소수의 단지를 제외하면 대부분의 단지들은 규제를 피할 수 없을 것으로 보인다. 규제 시행 전에 분양을 하면 상한제의 칼날에서 벗어날 수 있지만 철거작업이 마무리돼야만 분양이 가능하다는 요건 때문이다. 각종 인허가 절차가 지연되거나 세입자 등이 이주를 거부하는 사례가 흔한 만큼 2개월 내에 철거를 마치고 분양을 하기 어려운 사업지가 대부분이다.

정비 업계에 따르면 현재 서울에서 분양가상한제를 피해 분양이 가능한 곳은 상아2차(래미안 라클래시)와 둔촌 주공아파트, 반포 우성아파트 정도다. 상아2차는 공사가 한창이고 둔촌 주공아파트도 철거가 막바지에 달해 규제 시행 전 분양이 가능하다. 반포 우성아파트 역시 현재 철거가 90% 가까이 진행됐다. 물론 이들 단지도 주택도시보증공사(HUG)의 분양심의를 받아야 한다. 이 때문에 조합은 10월 전 분양과 분양가상한제 적용 시 수익률을 신중하게 저울질하고 있다. 상아2차는 이달 23일 조합원총회를 열어 이 문제를 논의할 예정이며 둔촌 주공은 외부 전문가에게 시나리오별 사업성 분석을 맡긴 상태다.

이 단지들은 그나마 선택지가 있지만 대부분의 정비사업지는 사실상 분양가상한제를 피할 방도가 없다. 정부가 과거 ‘11·3부동산대책’에서 정비사업은 100% 철거 후 분양신청이 가능하도록 했기 때문이다. 관리처분계획인가는 받았지만 입주자모집공고를 내지 않아 이번에 규제 대상에 추가된 단지의 대부분이 2개월 내 철거가 어려운 상황이다. 이런 이유로 강남권 재건축단지에서는 분양가상한제로 인해 일반 분양가가 조합원 분양가보다 낮은 분양가 역전 현상이 발생할 것으로 예상된다.

한편 분양가상한제 발표 후에도 강남 일대 재건축단지는 시세 하락은 없지만 관망세가 더욱 짙어지고 있다. 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 76㎡의 호가는 17억5,000만~17억9,000만원 수준으로 발표 직전인 6월 초 호가와 변함이 없다. 강동구 둔촌동 둔촌 주공도 4단지 전용 78㎡의 호가가 13억~13억6,000만원으로 6월에 등록된 실거래가(13억7,000만원) 수준이다. 반면 매수세는 뚝 끊겼다. 그러나 공급이 위축될 것이라는 전망에 신축 아파트의 경우 수요가 몰리면서 호가가 계속 오르고 있다. 올 2월 입주한 강남구 개포동 래미안 블레스티지 전용 84㎡의 호가는 23억~25억원으로 소폭 상승했다. /박윤선·이주원·권혁준기자 sepys@sedaily.com