[칼럼] 조물주 위 건물주, 건물주 위 '스타벅스'

철저한 상권 분석에 따라 매장 입지 선정해
스타벅스 들어오면 월세 떼일 걱정 없고 건물 가치도 상승
건물주마다 서로 모시고 싶어하는 초우량 임차인
입지만 믿지 말고 스타벅스 같은 우량 임차인 유치에 적극 나서야

건물을 소유하고 있는 임대인이라면 안정적인 임대수입을 통해 높은 수익률을 올리는게 가장 큰 과제일 것이다.

다양한 임차 업종 중에서도 스타벅스는 건물주들이 선호하는 조건을 모두 충족 할 수 있는 요건을 가졌다. 직영체제로 운영되고 있어 임대료가 연체되는 일이 없고, 공정거래법상 출점이나 거리에 제한이 없기 때문에 동일 상권에 매장이 있더라도 제약이 없다. 또한 일명 ‘스세권’이라는 상권 신조어가 생길 정도로 스타벅스가 위치하고 있는 곳은 그만큼 주변상권이 활발하다는 것을 증명하는 근거로 활용되기도 한다.

스타벅스의 출점 방식은 보통 스타벅스 본사 점포개발팀에서 정해 놓은 입점 기준을 적용해 유동인구와 인접하고 있는 매장의 거리, 주변 동일 업종의 경쟁분포도 등을 통해 건물 소유주에게 입점 의사를 밝히고 수수료율을 정해 오픈 여부를 결정한다고 한다.

그렇기 때문에 스타벅스 매장위치나 매장 수를 통해 건물거래량을 비교해도 그 명제가 증명된다. 지난 2018년 한해동안 원빌딩부동산중개법인이 집계한 상업용 건물 거래량을 보면 1위 강남구, 2위가 서초구순이다.

스타벅스 역시 서울시내에서 가장 많이 매장이 개설된 지역은 1위가 강남구 73곳, 2위가 서초구 45곳으로 나타난다. 스타벅스 매장이 가장 적은 지역 8개 지역을 합친 것보다 강남구에 위치한 매장수가 훨씬 많다.

연예인 건물주들의 스타벅스 선호도도 높게 나타난다.
배우 전지현씨의 이촌동 건물, 가수 싸이의 이태원 건물, 배우 송승헌의 신사동 건물, 최근 화곡동에 스타벅스가 입점된 건물을 매입한 배우 하정우에 이르까지 부동산 투자에 관심이 많은 스타들도 스타벅스 건물주 대열에 합류했다.

이처럼 건물주들이 자신의 건물에 스타벅스 매장을 들이는 걸 선호하는 데는 대부분 5년 이상의 장기계약을 체결한다는 점도 장점으로 작용한다.

그러나 보다 ‘큰 그림’을 그리려는 건물주들이 이러한 매력 포인트 못지않게 염두에 두는 것은 바로 건물의 ‘가치 상승’이다.

1층에 스타벅스 매장을 들이면 상부층 임차구성에 있어서 주변 경쟁건물보다 보다 유리한 입장에 설 수 있다. 스타벅스의 브랜드 인지도가 높다 보니 ‘스타벅스 빌딩’으로 불리며 주변지역 내 랜드마크가 될 수도 있다.

그러나 스타벅스 매장은 들이는 것도 건물주가 희망한다고 해서 될 수도 없지만 재계약을 이어가며 유지하는 데에도 상당한 신경을 써야 한다.

대개의 프랜차이즈 매장들이 장사가 잘 되지 않아 문을 닫는 경우를 흔하게 볼 수 있다. 스타벅스 역시 폐점하는 매장이 발생한다. 단, 스타벅스의 경우 상권 내 매장 수나 위치를 조정한다 던지 자신들 영업방침에 잘 맞지 않는다 던지 하는 이유로 폐점하는 경우가 대부분이다.

즉 스타벅스 매장을 유지하기 위해 ‘관리’를 해야 된다는 얘기다. 평상시 청소 등 관리상태를 신경 써서 말끔한 건물로 유지하는 것은 기본이다.

최근엔 스타벅스 뿐만 아니라 우량 임차인을 유치하기 위해 노후화된 건물을 리모델링하거나 과감하게 대수선을 하는 경우도 심심치 않게 나타난다.

이처럼 자신의 건물이 갖는 가치를 유지하고 상승시키기 위해선 남다른 노력이 필요한 것이다.
간혹 입지가 갖는 가치를 과신한 나머지 “여긴 입지가 좋아 다른 임차인이 금새 들어온다” 던지 “경기가 아무리 나빠도 우리 건물은 끄덕 없다”던지 하는 얘기를 전해 듣곤 한다.

그러나 건물주에게 임대료를 내는 건 입지나 땅이나 건물이 아닌 ‘임차인’이다. 가만히 앉아 있어도 세를 받을 수 있다는 소극적인 자세는 버리고 스타벅스와 같은 우량 임차인을 모시는 적극적인 노력이 지금과 같은 시장에선 꼭 필요한 자세가 아닌가 한다.

원빌딩부동산중개 조남인 팀장

한경부동산 hkland@hankyung.com

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