"집값 잡을까, 로또 단지 부작용 키울까"..분양원가 공개의 득실

김현미 국토교통부 장관이 아파트 분양원가 공개를 신속하게 추진한다고 밝히면서, 원가공개 둘러싼 찬반 논란이 다시 불붙었다.

경기도 성남 분당구의 임대 아파트 단지. /조선일보DB

분양원가가 공개된 아파트가 지어지면 주변 집값에 쌓인 거품을 꺼뜨려 주택시장이 안정될 것이란 분석부터, 분양원가 공개가 집값 안정에 미칠 효과가 미미하며 건설사의 영업기밀을 침해하는 것이란 얘기까지 다양한 주장들이 뒤섞이고 있다.

김현미 국토부 장관은 최근 국회 국토교통위원회 종합감사에서 국회에서 의원 입법 형태로 발의된 법안이 철회되면 정부가 시행규칙을 개정해 아파트 분양원가 공개를 신속히 추진하겠다고 밝혔다.

앞서 박원순 서울시장도 22일 국감에서 "서울주택도시공사(SH)가 시행한 사업의 분양원가를 공개하겠다"고 했다. 경기도는 이미 계약금액 10억원 이상의 공공공사의 원가를 공개했고, 경기도시공사가 분양에 참여한 일반 아파트의 공사원가도 지난달 공개했다.

분양원가 공개는 부동산 과열 때마다 이슈가 됐다. 2000년 이후 시민단체를 중심으로 논의됐던 분양원가 공개는 참여정부가 선거공약으로 내걸고, 당시 서울도시개발공사가 2004년 마포구 상암동에 선보인 아파트를 시작으로 찬반 논란이 불붙었다. 2006년 오세훈 전 서울시장이 고분양가 논란이 일었던 은평뉴타운을 시작으로 서울시 공공주택에 분양원가 공개를 도입했고 2007년엔 이를 법제화했다.

2006년 9월 옛 건설교통부도 아파트 분양원가 공개 확대 검토 계획을 발표해 공공택지뿐 아니라 민간택지에서 분양되는 아파트도 분양원가를 공개한다고 발표했고, 2007년 2월 주택법 개정에 따라 공공주택 61개, 민간 7개 항목의 분양원가가 공개됐다. 2012년 이명박 정부 들어서는 공공분양의 원가공개 항목을 12개로 축소했고, 박근혜 정부 때는 민간에 적용했던 원가공개를 없앴다.

정부와 지자체가 분양원가 공개에 나서는 것은 주택시장 안정을 위해서다. 한국토지주택공사(LH)나 SH공사 등 공공이 공급하는 임대아파트의 분양원가가 공개되면 주변 아파트 집값에 낀 거품이 꺼져 집값이 안정될 것이란 논리다. 시민단체들은 신규 분양아파트의 가격이 높아 주변 지역 아파트 시세를 끌어올리고, 이게 다시 분양가 인상으로 이어지는 악순환이 발생한다고 주장해왔다.

분양원가 공개를 반대하는 측은 주택건설의 경우 원가를 따지기 어려운 측면이 크다고 지적한다. 어디에 아파트를 짓느냐에 따라 원가가 달라지며, 공사 도중 민원이 발생하면 원가가 크게 올라 정확한 원가를 분양 당시 추산하기 어렵다는 것이다. 도급사업인지, 자체 개발사업인지에 따라 건설사와 시행사 간 수익배분 구조가 달라져 소비자가 요구하는 원가를 정확히 측정하기 어렵다고도 설명한다.

분양원가가 기존 주택가격보다 낮아도 집값이 하락하지 않는다는 분석도 있다. 오히려 시세보다 낮게 분양된 신규 아파트 가격이 기존 아파트 가격만큼 오를 것이란 주장이다. 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제로 최근 선보이는 이른바 ‘로또 아파트’도 이런 사례로 볼 수 있다.

사실 분양원가 공개를 선거공약으로 내걸었던 참여정부도 당시 여당인 열린우리당에 밀려 이를 추진한 측면이 있다. 노무현 전 대통령은 "10배 남는 장사도 있고 10배 밑지는 장사도 있다"며 "건설업계의 압력이 있어서가 아니라 대통령의 소신"이라고 말하며 공약을 접었다. 하지만 김근태 원내대표가 "계급장 떼고 논쟁하자"고 반발하고 나오자 분양가상한제를 도입했다.

HUG에 따르면 9월 말 현재 전국 민간 아파트의 최근 1년간 1㎡당 평균 분양가는 325만7000원이다. 3.3㎡로 환산하면 1074만8100원에 달한다. 서울은 1㎡당 699만4000원으로, 3.3㎡당 2308만원이다.

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