틀어막힌 돈줄..부동산 열기 틀어막나

미국 금리 인상에 따라 한국의 금리 인상 압박이 커진 데다 대출 규제가 강화되면서 그동안 부동산 시장을 떠받쳐온 돈줄이 조여질 전망이다. 담보 대출자들의 이자상환 부담도 커질 것으로 보여 부동산 열기도 한풀 꺾일 가능성이 생겼다.

미국 연방준비제도이사회(FRB)는 지난달 26일 기준금리를 2.00%에서 2.25%로 0.25%포인트 인상했다. 한국은행 기준금리는 지난해 11월부터 연 1.50%를 유지하고 있다. 이에 따라 한국 기준금리와의 격차는 최대 0.75%포인트로, 2007년 7월 이후 11년 만에 최대로 벌어졌다.

지난 3월 한·미 기준금리가 역전된 이후 국내에서 자금이 급격히 빠져나가지는 않았던 터라 당장 자금 유출 우려가 크지는 않지만, 그렇다고 안심할 수도 없는 상황이다. 미국의 금리인상은 신흥국 불안 등을 일으켜 우리나라 경제에 부담을 줄 수 있기 때문이다. 한은의 금리인상 압박이 강해져 본격적으로 금리인상기에 접어들 수 있다는 전망이 나오는 것도 이 때문이다.

시중금리는 이미 상승세를 탔다. 은행권의 변동형 주택담보대출 금리 기준이 되는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수) 금리는 12개월 연속 오르며 지난달 잔액기준 1.89%를 기록했다. 2년 9개월 만에 최고치다. 이에 따라 국내 주요 시중은행의 잔액기준 코픽스 연동 주담대 금리도 대부분 4% 중후반으로 상승했다. 이대로면 연내 5%선도 돌파할 것으로 보인다. 무리하게 대출을 받아 집을 산 이들의 이자상환 부담은 갈수록 커질 것으로 전망된다.

여기에 정부가 집값 과열을 억누르기 위해 마련한 각종 대출규제도 본격적으로 시행된다. 지난 14일부터 9·13 주택시장 안정화 대책에 따라 규제지역(투기과열지구·투기지역·조정대상지역)의 경우 1주택자라도 집을 추가로 사는 경우에는 담보대출을 받을 수 없게 됐다. 공시가격 9억원이 넘는 고가주택의 경우엔 무주택자라도 주택담보대출을 받을 길이 막혔다.

다음 달에는 가계대출의 원리금 상환액을 모두 더해 소득으로 나눈 총체적상환능력비율(DSR)이 강제성을 띤 관리지표로 도입된다. 신용대출 원리금이나 전세보증금대출 이자까지 담보대출 원리금과 합쳐 심사가 이뤄지는 만큼, LTV·DTI 규제를 우회하기도 어려워진다. 사실상 부동산 시장으로 이어지는 모든 돈줄이 틀어막히는 셈이다.

전문가들은 대출 규제와 금리 인상이 맞물리면 서울 등 주요 지역의 과열됐던 시장 분위기가 어느 정도 진정될 것으로 보고 있다. 그동안 잇따른 정부 대책이 먹히지 않았던 이유는 대책과 별개로 저금리 기조가 이어지면서 어떻게든 돈을 끌어들여 집을 사겠다는 수요가 그치지 않았기 때문이다. 금리가 오르면 자금력이 있는 일부를 제외하면 웬만한 사람들은 추가 매수가 부담스러워진다.

여기에 올해 말 세법개정안까지 통과돼 보유세까지 강화되면 세금을 버티지 못한 매물이 조금씩 시장에 나올 수 있다. 올해와 내년은 예년보다 입주물량이 많은 만큼 수요가 받쳐주지 않으면서 입주가 몰리는 일부 지역은 집값 하락이 빨라질 수도 있다. 잔금을 치르기 어렵거나 잔금 대출 원금과 이자를 감당하지 못한 분양자들이 급매로 집을 처분할 수 있기 때문이다.

부동산114에 따르면 올해 전국에서 45만여가구가 입주하며, 내년에도 37만여가구 입주가 예정돼 있다. 지난 3년간 평균치(31만여가구)를 크게 웃돈다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "각종 규제에 이자상환 부담이 커지면서 빚을 내서 추가로 집을 사려는 수요가 줄어들 것으로 보인다"면서 "당분간 거래가 소강 상태를 보이고 호가도 이전처럼 높은 수준을 계속 유지하기는 어려울 것 같다"고 말했다.