달라지는 대출 규제에 분양권 거래 시장 재편..무주택자엔 기회?

9·13 부동산 대책으로 아파트 분양권에도 대출 규제가 적용되면서 분양권 거래량이 줄어들 것이란 전망이 나오고 있다.

지난 7월 분양한 경기도 광명의 한 아파트 견본주택 현장. /대우건설 제공

그동안 청약 시장이 과열되면서 분양권의 희소성이 커진 상황에서 실수요 무주택자에만 분양권 거래 기회가 늘어나 집값 프리미엄(웃돈) 상승에 제동이 걸릴 것이란 분석도 있다.

9·13 부동산 대책에 따라 앞으로 분양권이나 입주권을 소유한 세대주도 무주택자에서 제외된다. 분양권과 입주권도 주택 보유에 포함돼, 강화된 대출 규제를 받는 것이다.

다주택자들의 분양권 수요가 빠지면서 무주택자 위주로 분양권 거래가 이뤄질 것으로 보인다. 이는 관련 법령 시행 이후 일반 공급 입주자모집공고를 내는 단지의 분양권부터 적용돼 당장 영향은 없다.

최근 서울 아파트 분양권 거래량은 연초 이후 증가 추세다 서울부동산정보광장을 보면 이달 19일 기준 분양권 거래량은 234건으로, 이미 지난달(261건) 거래량에 육박하고 있다. 지난 1~3월에 각각 381~401건을 기록하고 나서 200건을 넘어선 것은 5개월여 만이다.

이달만 보면 거래량이 마포구(38건), 서대문구(27건), 은평·양천구(20건), 성북구(18건), 강동구(15건) 순으로 많다. 지난달에는 은평구(51건), 성북구(35건), 마포구(34건), 서대문구(24건) 순으로 거래량이 많았다.

분양권 가격이 오르면서 서울 집값 상승에도 영향을 미치고 있다. 새 아파트 수요가 잇따르면서 입지가 좋은 브랜드 대단지를 중심으로 분양권 프리미엄(웃돈)도 강세가 계속되고 있다. 서울 시내 아파트의 경우 평균 2억~3억원 정도 웃돈이 붙고 있다.

지난 2015년 분양한 서울 은평구 ‘힐스테이트 녹번’은 지난 8월 8억990만원에 거래되면서 분양가(5억3990만원)보다 3억원 정도 웃돈이 붙었다. 같은해 분양한 ‘광교 아이파크’도 분양가(5억8460만원)보다 평균 3억원이 넘는 웃돈이 붙어 거래됐다.

앞으로 추가 대출이 막힌 다주택자들의 분양권 매수가 힘들어지면서 분양권 거래시장은 실수요 무주택자들로 재편될 것이란 전망이 나온다. 새 집 마련을 원하는 무주택자일수록 청약과 분양권 거래 기회가 늘어나면서 가격이 상대적으로 낮은 아파트로 수요가 몰릴 것으로 보인다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 "무주택 실수요자들의 분양권 거래가 늘어나면서 과도하게 붙은 웃돈에 제동이 걸릴 수도 있다"면서 "자금력이 있는 무주택자들만 분양권을 거래할 수 있어 부담스러운 가격일 경우 경쟁이 줄어들 수 있다"고 말했다.

부동산114에 따르면 10월 수도권에만 1만7798가구, 지방 1만6783가구 등 총 3만4581가구가 입주할 예정이다. 수도권에서도 경기도에만 1만3188가구가 대거 입주한다. 서울에서는 은평구 ‘힐스테이트 녹번(952가구)’을 포함해 금천구 독산동 ‘롯데캐슬 골드파크 3차(1236가구)’ 등 2241가구가 입주민을 맞는다.

부동산 업계 한 관계자는 "공급이 부족한 상황에서 내 집 마련 수요는 계속될 수 밖에 없는데, 무주택자에겐 이미 가격이 너무 오른 기존 아파트보다는 청약을 하거나 분양권을 살 수 있는 신축 아파트가 더 나을 수 있다"면서 "웃돈이 상대적으로 적은 분양권의 인기가 치솟을 것"이라고 말했다.

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