동·상가별 동의서 작업 지연..'방배삼호' 신탁 재건축 삐걱

용적률 편차탓 주민 이견.. 한토신 "사업구역 축소 검토"

'방배삼호아파트'(서울 서초구 방배동)가 추진하는 신탁방식 재건축이 차질을 빚고 있다. 주민들의 이해관계 대립으로 한국토지신탁(한토신)의 '사업시행자 지정고시'가 지연되고 있어서다. 이에 한토신은 사업 축소를 검토하고 있다.

신탁방식 재건축은 2016년 3월 '도시 및 주거환경 정비법'(도정법) 개정에 따라 신탁사가 재건축사업을 시행하는 것이다. 사업시행자 지정 고시는 관할 자치구가 신탁사를 사업시행자로 결정하는 절차로 △전체 토지등 소유자 75% 이상 동의 △동별 소유자 50% 이상 동의 △토지 면적 3분의 1 이상 신탁 등기 등이 필요하다.

18일 신탁업계에 따르면 한토신이 방배삼호 1·2차 및 3차 일부 동 등 총 11개동과 상가를 합쳐 재건축하는 사업에 대한 동의서 징구가 기존 계획보다 지연됐다. 당초 한토신은 지난해 9월까지 해당 절차를 마치고 시행자 지위를 인정받는다는 것이 목표였다. 한토신이 방배삼호에서 사업시행자 지정고시를 받으면 서울 강남권에선 처음으로 신탁방식 재건축사업이 진행된다.

방배삼호 주민들은 입찰 공고를 거쳐 지난해 6월 한토신을 신탁방식 재건축사업의 우선협상대상자로 선정했다. 한토신은 1970년대 중반 준공된 12층 높이 기존 아파트 803가구와 상가 132호를 묶어 최고 25층 1100여가구로 재건축한다는 사업을 제안했다.

한토신은 동의서 징구를 통해 같은 해 11월 전체 소유자 동의율과 신탁 등기 기준을 충족시켰지만, 아파트와 상가의 동별 동의율 과반을 채우지 못했다. 단지 내 동별 사업 조건이 달라 동의율이 미달됐다.

방배삼호는 동별 용적률(대지 면적에 대한 건축물 연면적 비율) 편차가 커 주민들의 이해 관계가 다르기 때문이다. 용적률이 가장 낮은 동은 220%선이고 가장 높은 곳은 법적 상한(300%)을 초과한 초고밀 건축물이다.

방배삼호는 준공 이후 필지(토지 구획의 최소 단위)가 분할돼 대지(건축이 가능한 토지)가 기존보다 협소해진 일부 동의 용적률이 올라가 법적 상한을 넘겼다.

용적률이 낮은 아파트동 주민들은 한토신의 자산 가치 잠정평가액이 기대보다 낮다며 불만을 제기하고 해당 사업에 반발했다. 한토신은 이에 자산가치 평가액은 향후 인허가 진척 이후 공식 결정되며 자산가치도 높게 평가될 것이라며 주민을 설득 중이다.

일부 상가 소유자들이 36개월분 영업 손실 보상을 요구하면서 상가들의 동별 동의율 과반 요건도 충족되지 못했다. 현행법상 재건축사업은 재개발(최대 4개월분 보상)과 달리 보상권이 인정되지 않음에도 손실에 대한 보상이 필요하다고 주장한 것이다.

한토신은 오는 7월 말을 시한으로 재건축사업의 수정 여부를 결정할 예정이다. 회사 관계자는 "동의하지 않는 곳은 기존 계획에서 제외하고 사업을 진행하겠다는 의견을 방배삼호 주민들에게 전달했다"고 설명했다.

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김지훈 기자 lhshy@mt.co.kr

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