[월세받는 직장인] 융자 있는 싼 전세 '경매주의보' 발령

정부의 2017년 8.2부동산대책 이후로 주택담보대출에 대한 LTV 규제가 적용되고 있습니다. 주택담보대출이 없을 경우 투기과열지구 및 투기지역은 LTV 40%, 조정대상지역은 LTV 60%, 비조정대상지역은 LTV 70% 적용됩니다. 주택담보대출이 없고 비조정대상지역 주택의 시세가 1억 원일 경우 LTV 70%이 적용되어서 최대 7000만원까지 주택담보대출이 가능합니다. 주택담보대출이 없고 주택의 시세가 1억원일 경우 투기과열지구 및 투기지역은 4000만원, 조정대상지역은 6000만원, 비조정대상지역은 7000만원까지 주택담보대출이 가능합니다. 주택담보대출을 1건 이상 보유하고 있다면 추가 주택담보대출의 LTV비율이 10%포인트 강화됩니다.

2018년도는 2017년도에 이어 아파트 입주 물량이 많습니다. 2018년도는 2월부터 4월까지 3개월간 전국 11만3610세대의 아파트가 입주 예정입니다. 이는 전년 동기 7만9000세대 대비 43.7% 증가한 입주 물량입니다.

올해 대출규제와 많은 입주물량으로 인해 자금조달 계획 없이 돈을 많이 벌 수 있을 것이라는 기대감만으로 무리하게 아파트 분양 계약을 한 사람은 아파트 입주 시기가 다가올수록 점점 불안해 질 것입니다. 잔금을 마련하지 못했기 때문입니다. 전세를 놓고 싶어도 준공을 마친 단지에 한꺼번에 많은 세대가 입주하기 때문에 전세가가율이 낮게 형성되는 경우가 많습니다. 경쟁적인 전세 맞추기는 전세 수요보다 공급이 많아져서 전세 시세는 더욱 떨어지게 됩니다.

잔금 여력이 없는 사람은 매매를 시도합니다. 이런 상황에서 분양중개인이나 공인중개사가 묘책을 내어놓습니다. 대출을 받고 모자란 돈은 전세를 맞춰서 잔금을 마련하는 것입니다. 오랜 기간 잔금 걱정에 초초한 불안감으로 있다가 이렇게 잔금을 맞출 수 있다는 대책을 들으면 귀가 솔깃해 집니다. 분양중개인이나 공인중개사는 이런 식으로 잔금을 마련한 사람들이 많다고 합니다.

바꿔 말하면 ‘일단 사고 나면 어떻게든 되겠지’라고 생각한 사람들이 많다는 것입니다. 분양중개인이나 공인중개사는 다른 사람들 보다 빨리 전세를 맞추기 위해서 전세세입자의 전세금반환보증보험료도 대신 내주는 조건을 제시할 수도 있을 것입니다. ‘어떻게든 되겠지’로 시작한 결정이 이제는 대출금과 전세세입자의 전세금반환보증보험료를 내면서 시세가 오를 때 까지 버터야 하는 상황이 되는 것입니다.

하지만 이렇게 잔금을 맞추는 것은 언 발에 오줌누기가 될 수 있습니다. 현재 주택담보대출은 원금과 이자를 같이 갚아야 하기 때문에 매달 상환해야 하는 금액의 부담이 큽니다. 2018년도는 입주물량이 많기 때문에 시세가 오를 때 까지 버텨야 하는 기간이 길어질 수 있습니다. 그동안 원금과 이자를 연체하게 되면 경매가 진행될 수 있습니다.

전세입자의 전세계약기간이 다가올 때 전세시세가 떨어지면 추가적인 자본금을 또 마련해야 합니다. 전세를 못 맞추면 전세입자는 임대인이 가입해 준 전세금반환보증보험을 통해 전세보증금을 받고 이사를 나가게 됩니다. 전세금반환보증보험 기관은 임대인에게 구상권을 청구하게 됩니다. 빠른 시기 내 아파트를 팔거나 전세세입자를 맞추지 못하면 경매가 진행될 수 있습니다.

자금조달계획 없이 무리하게 계약한 선택이 결국 선대출을 받고 후전세를 맞추는 폭탄을 안게 되는 것입니다.

올해는 주택담보대출 LTV도 강화되었고 新DTI까지 적용되어서 많은 돈을 대출받기가 어렵습니다. 게다가 입주물량도 많습니다. 부동산투자는 항상 리스크가 동반되며 큰 돈을 움직여야 합니다. ‘누구는 선대출을 받고 후전세를 맞춰서 소액으로 아파트를 매수했다던데’ 란 말에 솔깃해서 좋은 투자 방법이라고 생각하면 안 될 것입니다.

‘일단 사고나면 어떻게든 되겠지’란 생각만으로 무리하게 매매계약을 하면 위험합니다.

윤동주 (별헤는밤)