[김노향 기자의 부동산테크] 연립·다가구·다세대주택의 차이

우리나라 국민의 65%는 단독주택이 아닌 공동주택에 산다. 공동주택은 아파트뿐 아니라 연립주택, 다가구주택, 다세대주택 등을 전부 포함하는데 이런 소형 공동주택일 경우 외관만으로는 구분이 힘들다.

일상생활에서는 소형 공동주택 대부분을 '빌라'라고 통칭하므로 사실 연립·다가구·다세대의 차이를 알 필요가 없다. 다만 직접 거주하게 될 경우 과세 등에 차이가 발생하는 만큼 공부할 이유가 생긴다.

◆아파트 같지만 '더 작은' 연립주택

연립·다가구·다세대주택은 건축허가 시 구분된다. 건축용도가 주거용이라면 거주하는 사람 입장에서는 사실상 차이가 없지만 흔한 주택담보대출만 받더라도 명확히 기재해야 하므로 머리를 긁적이는 경험을 하게 된다.

연립주택은 연면적 660㎡를 초과하는 4층 이하의 건물로 여러 세대가 독립적인 주거생활을 할 수 있도록 지은 공동주택이다. 아파트를 축소한 개념으로 봐도 되지만 주택담보대출을 받을 땐 담보인정비율(LTV)이 더 낮다. 1980년대 서울 구획정리로 개발한 택지지구에 많이 공급됐다.

연립주택은 건물 한면 이상이 이웃과 접한 형식으로 가구마다 전용마당을 가진다.

◆다가구·다세대주택 세금 차이는

가구와 세대는 일반적으로 같은 개념이지만 세법상 가구는 동거하는 집단, 세대는 따로 살더라도 법적 부부나 자녀일 경우 가족집단이다.

다가구주택은 단독주택 안에 여러 가구가 거주하는 구조다. 가구별로 별도의 방과 주방, 화장실, 현관문 등을 갖춘 연면적 660㎡ 이하, 3층 이하 주택이다. 다세대주택도 형태와 연면적 기준은 같지만 4층 이하라는 점이 다르다.

다가구주택은 1990년 정부가 도심의 주택난을 완화하기 위해 도입했다. 분양이 아닌 임대전용으로 주택 내 가구수가 19가구 이하로 제한된다. 다세대주택과 가장 큰 차이점은 가구별 등기가 안돼 각각 분리해 사고팔 수 없다. 건물전체만 매매가 가능하다.

그렇다면 다가구와 다세대주택의 과세 방법도 다를까.

그렇다. 다가구주택은 구분등기가 안돼 세법상 1주택으로 본다. 따라서 1세대 1주택자는 2년 이상 보유하면 일부 양도소득세 비과세가 가능하다. 단 실거래가액이 9억원을 초과하면 양도세가 과세된다. 다가구주택을 임대해 월세를 받아도 기준시가 9억원을 초과하지 않는 주택의 1주택자는 관할 시·군·구청에 임대사업자로 등록하면 월세소득 비과세가 적용된다.

반면 다세대주택은 집집마다 1주택에 해당하므로 건물 하나를 소유하면 다주택자가 된다. 따라서 비과세를 받기가 힘들다. 다세대주택을 임대주택으로 등록하고 사업자로 신고하면 거주용은 비과세받을 수 있다. 단 임대주택은 등록 후 5년간 반드시 임대해야 한다.

다세대주택은 등기부상 주택별로 분리돼 소유주가 여러명인 점에서 다가구와 다르다. 더 간단히 말하면 다세대주택은 공동주택의 한 형태고 다가구주택은 단독주택의 범주에 속한다.

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김노향 기자
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