[좋아요 부동산]임대등록해도 중간에 팔 수 있나요?

의무 임대기간 내에도 양도 가능
경제적 사정으로 일반인 양도 예외 인정

[이데일리 원다연 기자] 지난 13일 정부는 민간 임대사업자를 양지로 끌어내기 위한 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 내놓았다. 정부는 세입자의 주거안정 효과가 큰 장기임대주택 등록을 유도하기 위해 양도세 중과배제, 장기보유특별공제 등의 혜택을 받을 수 있는 대상은 8년 이상 임대의 경우로 한정했다.

그러나 임대등록으로 8년이나 매각이 제한되는 것과 비교해서는 혜택이 크지 않아 실효성이 미미할 것이란 지적이다. 양지영 R&C연구소 소장은 “급변하는 시장에서 8년 이상을 보고 투자하기에는 집주인의 위험부담이 크다”며 “임대기간 동안 개인사정도 충분히 발생할 수 있고 부동산 시장에도 큰 변화가 나타날 수 있어 장기임대주택 등록이 쉽지 않을 것”이라고 말했다.

임대주택으로 등록 후에는 임대 의무기간 안에 원칙적으로 매각이 금지된다. 이를 어기고 무단으로 매각할 경우 주택당 최대 1000만원의 과태료를 물게 된다. 다만 지자체에 양도신고를 한 후 다른 임대사업자에게 양도는 가능하다. 이 경우 매수인은 임대사업자로서 지위를 포괄적으로 승계하는 게 되고 매도인은 임대주택으로 등록하면서 감면받은 취득세를 반환해야 한다.

임대사업자의 경제적인 사정이 있을 때에는 예외적으로 일반인에게도 양도할 수 있는 경우가 있다. 민간임대주택에 관한 특별법 제43조는 ‘대통령령으로 정하는 경제적 사정’ 등으로 임대를 계속할 수 없는 때에는 지자체의 허가를 받아 임대사업자가 아닌 사람에게 임대주택을 양도할 수 있다고 규정하고 있다.

이 같은 예외에는 △임대사업자가 2년 연속 적자가 발생한 경우 △2년 연속 마이너스의 영업현금흐름이 발생한 경우 △최근 12개월간 해당 임대사업자의 전체 민간임대주택 가운데 임대되지 않은 주택이 20% 이상이고 같은 기간 동안 특정 임대주택이 계속해 임대되지 않는 경우 △재개발, 재건축 등으로 임대주택의 철거가 예정돼 임대사업을 계속하기 곤란한 경우가 해당한다.

이외 임대주택의 경우에도 전대는 가능하다. 임차인은 사업자와 협의 후 임대주택을 전대할 수 있고 다만 협의없이 무단으로 전대하는 경우에는 임대차계약을 해지하는 사유가 될 수 있다.

원다연 (here@edaily.co.kr)