63억 건물매입에 50억이 대출 연예인 특별대출 따로 있나요?

공효진·구하라·박명수 등
부동산 재테크에 거액차입
비주택담보는 별다른 규제없어

배우 공효진 씨는 지난해 1월 마포구 서교동의 2층짜리 건물을 63억원에 매입해 허물고 신축 중이다. 홍대 핵심상권에 위치해 완공되면 130억원 정도로 몸값이 뛸 것으로 예상된다. 공씨는 매입 당시 현금은 13억원만 들이고 나머지 50억원은 은행 대출로 해결한 것으로 전해졌다. 은행 담보인정비율(LTV)을 단순 계산하면 79%에 달하는 셈이다.

최근 스타들의 부동산 재테크 성공 사례가 잇따라 전해지면서 그 비결에 관심이 커지고 있다. 특히 상대적으로 적은 실투자금으로 많은 대출을 받은 점이 눈길을 끈다.

7월엔 걸그룹 카라 출신 구하라씨가 강남구 논현동의 다세대주택을 약 32억원에 매입, 보유 중인 사실이 알려졌다. 은행에선 19억5000만원 가량을 빌렸다. 건물주로 유명한 개그맨 박명수씨의 경우, 지난 2014년 아내의 이름으로 서초구 방배동의 상가 건물을 60억원의 대출금을 끼고 89억원에 사들여 화제가 됐다. 구씨와 박씨의 LTV는 각각 61%, 67% 수준으로 추정된다.

8.2대책으로 일반인들은 돈 빌리기가 더 어려워졌는데 어떻게 연예인들은 대출을 많이 받을 수 있었을까. ‘연예인 특별 대출’이라도 있는걸까.

일반 주택담보대출과 토지ㆍ상가 등 비주택담보대출이 받는 규제 수준의 차이가 연예인 건물 재테크를 가능케 하는 요인이다. 비주택담보대출은 상호금융권에서만 LTV의 상한이 70%로 제한돼 있을 뿐, 은행권은 별다른 규제 없이 자율적으로 정하고 있다.

은행들은 상업용 부동산의 가격 안전성이 일반 아파트에 비해 낮다는 점에서 통상 40% 수준에서 비주택담보대출 LTV를 적용하고 있으나, 지역이나 담보종류, 경매낙찰가율(경락률)에 따라 LTV를 더 높게 잡을 수 있다. 연예인들은 은행의 PB센터나 부동산투자자문센터를 활용해 향후 수익률이 높을 것으로 예상되는 핵심상권 지역 상가 건물을 잘 고르기 때문에 LTV가 일반적인 경우에 비해 높아지는 경향이 있다고 한다.

은행 예치금 등 거래규모가 많을 경우 비주택담보대출과 함께 신용대출을 받을 수도 있다. 한 은행 관계자는 “기존 거래 등을 통해 대출이 가능하다고 판단하면 10억원짜리 건물에 비주택담보대출 5억원, 기타대출(신용대출) 2억원도 취급할 수도 있다”고 말했다. 

강승연 기자/spa@
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