신탁사 재건축 시대 '활짝'..여의도시범아파트, 한국자산신탁이 시행

-조합 비리 차단ㆍ빠른 사업속도 장점

-1조7000억원 신탁사 재건축 수주 시장 열려

[헤럴드경제=한지숙 기자] 신탁사가 아파트 주민의 위탁을 받아 재건축 사업을 시행하는 신탁 방식 재건축이 속속 등장하고 있다.

여의도시범아파트 신탁 재건축 정비사업추진위원회는 지난 19일 여의도중학교에서 예비신탁사 선정을 위한 주민총회에서 한국자산신탁을 예비신탁사로 선정했다. 추진 위는 2주 안에 한국자산신탁과 업무협약(MOU)을 맺을 계획이다.

서울 영등포구 여의도동 시범아파트는 1971년 지어진 아파트로, 1790가구의 대단지다.

지난 3월 도시 및 주거환경정비법 개정으로 신탁사의 재건축 시행이 가능해진 뒤 이처럼 대규모 단지가 신탁사 시행을 추진하는 건 처음이다.

시범아파트는 2008년 재건축 추진위까지 구성했다가 부동산 경기침체, 한국르네상스 사업 무산 등으로 사업이 사실상 중단됐다. 이후 일부 주민들이 신탁방식 재건축으로 방향을 틀어 재건축에 속도를 내고 있다. 재건축 이후 2654가구로 탈바꿈할 계획이다.

한국자산신탁은 이날 총회에서 사업기간을 1년 이상 단축하고, 전체 공사비의 650억원을 절감할 수 있다고 강조했다. 사업시행자 지정에 필요한 주민동의서(전체 주민의 75% 찬성) 징구 절차는 내년 1월 말까지 완료할 계획이다.

신탁 방식 재건축은 토지 소유자의 4분의3 동의와 토지 면적 3분의1 이상이 신탁 받는 조건이다. 정비구역 지정 후 조합 설립단계를 거치지 않고 신탁사가 단독 사업자로 시행 업무를 할 수 있다. 때문에 조합의 시행 보다 사업 속도가 빠르고, 사업 지체의 원인인 조합의 비리 등을 차단할 수 있는게 장점이다. 주민들은 신탁사에 일정 수수료를 지급하고 사업을 일괄적으로 맡긴다. 신탁사는 전체 자금관리를 맡아 전 과정을 투명하게 진행할 것으로 기대된다.

이런 장점에 최근 서울과 수도권 재건축 단지들 사이에선 신탁 방식에 대한 관심이 높아지고 있다. 특히 내년 말까지 초과이익환수제 유예를 피하고자 사업 속도를 높이려는 사업장들이 신탁 방식 재건축을 저울질하고 있다. 재건축 시 초과이익의 50%를 국고에 환수해야하는 초과이익환수제는 2018년 부활 예정이다. 2017년 말까지 관리처분승인 신청을 내면 초과이익환수제를 적용받지 않는다.

21일 동부증권 분석을 보면 신탁사 재건축 수주 시장은 1조7000억원(수수료율) 규모로 추정된다. 이는 재건축 단지가 전국 297개단지, 13만1488가구에 이른다는 부동산114 집계에 근거한 분석이다. 재건축 사업비는 총 41조원에 이르며, 신탁 수수료율 4%를 기준으로 추정했다. 지역별로 재건축 사업비는 서울이 24조원, 수도권이 5조4000억원, 지방이 11조8000억원으로 추산된다.

앞서 대한토지신탁은 지난 9월1일 인천 계양구 신라아파트 재건축의 시행사로 나서면서 신탁사 재건축 시대의 포문을 열었다. 이 사업장은 신탁사가 조합으로부터 권리를 위임받아 자금 차입 등 자체 조달로 준공때까지 사업을 맡는 ‘개발신탁형’ 방식이다. 신라아파트 재건축 사업은 속도가 빠르게 진행 중이다. 지난 11일 사업총회에서 이수건설을 시공사로 선정했다. 재건축으로 최고 33층, 아파트 4개동, 총 282가구 규모를 짓는 사업이다. 전 가구 전용 85㎡ 이하 중소형 평형이다. 사업비는 약 442억원 규모다. 분양 및 착공은 내년 6월 예정이다.

지난달 코리아신탁은 서울 용산구 한남동 한성아파트의 재건축 사업시행자로 선정됐다. 한성아파트는 121가구의 소규모 단지로, 시공사 선정을 앞두고 있다.

서울에선 이 밖에 여의도 공작아파트(373가구), 신반포 궁전아파트(108가구), 옥수동 한남 하이츠아파트(535가구)가 신탁사 재건축 사업을 검토 중이다.