[11·3 부동산 대책] "투기 수요 억제 효과" "투기 광풍 잠재우기엔 역부족"

[경향신문] 3일 정부가 발표한 부동산 대책은 과열이 발생한 곳을 ‘조정 대상 지역’으로 선정하고 ‘맞춤형’으로 규제를 적용해 관리하겠다는 것이 핵심이다. 서울 강남·서초·송파·강동 등 강남 4구와 경기 과천은 공공·민간택지에서 분양권 전매 제한이 사실상 금지된다. 서울 21개구와 경기 성남·하남·고양·남양주·화성, 세종 등에 있는 공공택지에서도 ‘소유권이전등기’(준공) 때까지 분양권 거래를 할 수 없다. 서울 21개구와 성남의 민간택지는 현행 6개월인 전매 제한 기간이 1년 6개월로 늘어난다. 다만 부산은 현재와 같이 분양권 전매 제한을 받지 않는다. 이들 조정 대상 지역에서 청약 1순위 자격이 제한되고 재당첨도 일정 기간 금지된다.(▶서울 강남4구·경기 과천, ‘분양권 전매‘ 시장 사라진다)

전문가들은 부동산의 과열을 어느 정도 진정시킬 수 있는 대책이라고 평가한다. 그러나 일부 지역에 국한한 규제와 분양가상한제 등도 이번 대책에서 제외돼 전국적인 투기 광풍을 잠재우기에는 역부족이라는 비판도 나온다.

국토교통부 제공

함영진 부동산114 리서치센터장은 “과열 양상을 보이는 일부 지역에 대해 선별적으로 미세 조정을 한 것”이라며 “전매가 안되면 단기차익을 노리는 투자 수요의 유입을 끊어버려 실수요자 입장에서 당첨 확률은 높아지고 장기적으로 인근 신규 단지들의 고분양가 행진에도 제동이 걸릴 것”이라고 했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “이번 조치로 인기 지역에 단타를 노린 투기 수요 억제 효과는 확실히 있을 것”이라며 “당초 예상보다는 강도 높은 수요 조절 대책”이라고 했다. 이어 “규제를 받지 않는 지역에서 잠시 ‘풍선 효과’가 발생할 수 있지만 전체 분위기가 위축되면 풍선 효과도 1년 이상 지속되기는 힘들 것”이라고 전망했다.

반면 경제정의시민실천연합 최승섭 부장은 “규제가 강남 4구나 과천 등 수도권 일부 지역과 부산·세종 등에 국한돼 전국적인 투기 및 청약 광풍을 잠재우기에는 미흡하다”라며 “청약시장이 과열돼 있는 현상을 바꾸기에는 역부족”이라고 평가했다.

조명래 단국대 도시계획부동산학부 교수는 “주로 분양권 전매 제한에만 한정한 미봉책”이라며 “재건축 시장의 과열을 잡기 위해서는 분양가상한제, 초과이익 환수 재개, 조합원 지위 양도 제한이 필요하다”고 지적했다. 이어 “실수요자 중심으로 기존 주택이 거래되기 위해서는 DTI와 LTV 강화, 다주택 양도세 중과 등의 조치가 필요하다”며 “이번 대책으로 강남 재건축 가격의 폭등을 잡기는 힘들 것”이라고 전망했다.

재건축 아파트의 입주권(조합원 분양권)은 이번 규제 대상에 포함되지 않아 입주권에 투기 수요가 쏠릴 수 있다는 지적도 나온다. 권일 부동산인포 팀장은 “이번 대책에서 입주권에는 전매제한이 적용되지 않는다”라며 “입주권은 재건축이든 재개발이든 교통, 학군, 생활편의시설 등 인프라가 좋은 곳들을 중심으로 거래가 늘 수 있고 특히 분양권 전매가 위축되면서 이들에 투자하려던 투자자들을 중심으로 투자수요가 유입될 수 있다”고 했다.

<정희완 기자 roses@kyunghyang.com>