'핀셋규제' 들이댈 과열지역은 어디?..숨죽인 시장

강남3구·부산 해운대·경기 과천 올해 급등부산 동래·서울 서초·세종시는 청약 과열"불법 계약·분양권 전매 등 감시 강화해야"

◆ 부동산대책 내달 3일 발표 ◆

유일호 경제부총리 겸 기획재정부 장관(왼쪽)이 27일 서울 종로구 정부서울청사에서 제1차 경제현안점검회의를 주재하고 있다. 이날 회의에서 정부는 부동산 경기 과열을 잡기 위한 맞춤형 대책을 11월 3일에 발표하겠다고 밝혔다. [사진 제공 = 기획재정부]

강남 재건축발 주택시장 과열을 식히면서도 본격적인 비수기에 접어드는 부동산시장 급랭을 막기 위해 정부가 단계적·선별적인 대책 마련에 나섰다. 시장에서 '투기' 독소만 제거하기 위해 특정 지역에 '핀셋'을 들고 외과수술에 나설 전망이다.

정부가 다음달 3일 경제관계장관회의에서 주택시장의 안정적 관리 방안을 논의하고 구체적 대책을 발표하기로 하면서 주택시장 전문가들은 섬세한 정책적 접근이 절실하다고 주문했다.

분양업체들은 청약 경쟁률이 치솟아도 실제 계약률은 더디고 제1금융권에서 중도금을 대출받기도 어려운 여건이기 때문에 이번 대책은 투기 세력에 대한 '발본색원'에 초점을 맞춰야 한다고 하소연하고 있다. 자금 출처 증빙 요구 등을 통해 불법 전매 등 불법 거래 차단이 중요하다는 지적이다.

최대 관심은 '핀셋' 대상이 될 지역이다. 정부가 투기과열지구를 지정하지 않는다 해도 표적을 정하는 대표적 기준인 투기과열지구 요건을 응용해 추론해 볼 수 있다. 주택법 제63조에 따르면 투기과열지구는 주택 가격 상승률이 물가 상승률보다 '현저히' 높고, 최근 2개월간 청약 경쟁률이 5대1을 초과할 때 지정할 수 있다. 부동산114에 따르면 가격 상승률이 높은 광역시 이상 10개 시군구 중 청약 경쟁률이 높은 지역을 산출하면 부산 수영구·연제구, 서울 서초구가 해당된다. 나머지 지역에서는 집값은 뛰었지만 최근 신규 분양이 없던 곳이 많다.

또 최근 2개월간 1~3순위 평균 청약 경쟁률이 높았던 지역으로 뽑아 보면 부산 동래구가 395.9대1로 가장 높고, 부산 연제구(329.4대1), 서울 서초구(306.6대1)가 그 다음으로 높다. 그 뒤를 이어 서울 마포구(69.3대1) 경북 경산시(58.9대1), 세종시(46.8대1), 경남 진주시(40.3대1) 등의 순으로 높다.

물가 상승률과 비교한 주택 가격 상승률로 산출하면 단연 강남 3구 지역으로 집약된다. 한국감정원에 따르면 지난 9월 기준 최근 1년간 주택 가격 상승률은 강남 4.41%, 서초 3.24%, 송파 1.68%다. 같은 기간 소비자물가 상승률인 1.2%보다 적게는 40%, 많게는 3~4배 높다. 특히 부동산114에 따르면 재건축 단지로 집약할 때 올 들어 강남구 서초구 송파구가 각각 17.27%, 14.96%, 18.18% 급등했다.

국토교통부 관계자는 "과열 현상이 발생하고 있는 지역을 세밀하게 주시하고 있으나 관계부처 협의를 통해 결정할 예정이어서 확정된 지역은 없다"고 말했다.

정부가 내놓을 대책에 대해 전문가들은 제한적일 수밖에 없다고 전망한다. 고종완 한국자산관리연구원장은 고강도 정책 수단을 선택하기보다는 투기 수요 억제와 연착륙을 위한 맞춤형 대책이 필요하다고 지적했다.

고 원장은 "강남 3구에 대한 분양권 전매제한, 청약 자격 강화, 재당첨 금지 등 투기과열지구 지정에 준하는 수준의 저강도 대책이 가능할 것"이라며 "11월 중순이면 시장이 비수기에 진입하는 데다 미국 금리 인상 예고와 최순실 사태 등 내년 실물경기 둔화와 투자 심리 냉각이 이어질 우려가 있다"고 설명했다.

투기과열지구 지정이라는 고강도 대책까지 이번에 나올 가능성은 적어 보인다. 투기과열지구로 지정되면 수도권은 분양권 전매가 입주 때까지 금지되고 5년 내 당첨자의 1순위 자격이 제한되며 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제가 깐깐해진다. 재건축 조합원 지위의 양도도 금지된다.

이 때문에 처음부터 투기과열지구 같은 강력한 규제를 내놓기보다 분양권 전매제한 강화, 재당첨 금지 등 일부만 따로 떼어 적용할 가능성이 높다는 게 전문가들의 일치된 예상이다. 그러나 내년 봄 이사철을 앞두고 집값이 급등하거나 재반등하면 재건축 규제나 세금 중과, LTV, DTI 등 고강도 종합대책이 추가될 가능성도 열려 있다. 저강도 대책이 나오면 투자 수요가 이동해 강남권 안정, 강북권 상승, 수도권 강세, 지방 약세 추세가 이어질 수 있기 때문이다.

정부의 대책 발표 소식에 시장은 술렁이고 있다. 시장에선 무엇보다 어느 지역이 정부 규제 대책에 포함될지가 관심사다. 시장 전체를 흔들 포괄적 규제 대신 특정 과열지역을 겨냥한 규제가 예상되기 때문이다. 특히 강남 3구는 정부 규제 대상 '0순위'라는 점에서 정부 대책에 촉각을 곤두세우는 분위기다. 유일호 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 지난 24일 국회 기획재정위원회 회의에서 부동산 경기 과열 대책에 대해 "특정 지구를 살펴보고 있다"고 언급해 집중 대상이라는 풀이다.

강남의 한 부동산중개업자는 "부동산이 경기 전반에 미치는 영향이 커서 고강도의 포괄적 부동산 대책보다는 단타매매를 하는 투기 세력을 잡는 대책을 기대한다"면서도 "당분간 시장은 위축될 수밖에 없다"고 전했다.

박합수 KB국민은행 도곡PB센터 수석부동산전문위원은 "지금 강남 재건축 청약이 과열되고 있다고 재건축 자체를 막아버리면 4~5년 후 공급 부족으로 더욱 심각한 집값 폭등이 올 수 있다"며 "재건축 물량이 빨리 소화되도록 하면서 고분양가 차단, 전매제한, 불법 거래 단속 등 필요한 규제가 병행돼야 한다"고 말했다.

[이한나 기자 / 김기정 기자 / 정순우 기자]

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