비사업용 토지, 내년에 팔면 양도세 부담 크게 줄어.. 매매 계약 중이면 잔금일 내년 1월로 옮겨라

[마담리 재테크]

아파트나 토지 같은 부동산은 거래 단위가 워낙 크기 때문에 세금 항목을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 달력 한 장 차이로 내야 할 세금이 수천만원씩 달라질 수 있어서다.

올해 부동산 관련 세금 중에 가장 크게 바뀌는 것은 비사업용 토지에 대한 양도세 부분이다. 비사업용 토지란, 직접 거주하거나 경작하지 않는 농지와 임야, 나대지(빈 땅) 등을 말한다.

현재 비사업용 토지는 투자 목적으로 보유한다는 이유에서 벌금 형식의 중과세 10%를 더 내야 한다. 즉 양도 차익 규모에 따른 기본세율(6~38%)에 10%포인트가 더해져서 16~48%가 적용되는 것이다. 대신 토지를 최소 3년 이상 보유해 온 지주는 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 장기보유특별공제란, 3~10년 이상 보유하면 기간에 따라 양도 차익의 10~30%를 차감해 주는 제도다. 오래전에 땅을 사서 보유해 왔다면 세금 부담을 덜 수 있는 것이다.

문제는 정부가 장기 보유에 따른 절세 혜택을 준다고 하면서도 토지 취득 시점 기준을 2016년 1월 1일로 일괄 적용해서 실제로는 무용지물(無用之物)이나 다름없었다는 점이다. 즉 1980년에 땅을 매수한 지주나 작년에 땅을 산 사람이나 모두 2016년 1월에 매수한 것으로 간주되니 수십 년 땅을 보유해온 사람 입장에선 억울한 측면이 있었다.

납세 제도가 불합리하다는 지적이 끊이지 않자, 정부는 내년부터 비사업용 토지에 대해서도 일반적인 주택 양도와 마찬가지로 실제 취득일부터 보유기간을 계산하도록 세법을 바꾸기로 했다. 세법 개정안이 국회에서 통과되어야 한다는 조건이 붙긴 하지만, 세무사들은 무난히 통과될 것이라고 전망한다.

만약 내년에 정부 개선안대로 제도가 바뀐다면, 올해 땅을 파는 것과 내년에 땅을 파는 경우의 세금 차이는 상당히 벌어진다. 가령 양도 차익이 7억원 발생한 비사업용 토지를 예로 들어보자. 한정수 HMC투자증권 세무전문위원에 따르면, 10년 보유한 지주가 이 땅을 올해 팔 때와 내년에 팔 때의 세금 차이는 약 1억1000만원에 달한다. 내년에 팔면 장기보유특별공제가 적용되어 세금이 많이 줄어드는데, 올해 팔면 가만히 앉아서 1억원 손해를 보게 되는 셈이다. 현재 매매 계약이 진행 중이라고 해도 잔금일을 내년 1월로 옮기면 된다.

한편, 주택 임대사업자들은 당분간 세금 부담에서 자유로울 전망이다. 소액(2000만원) 임대소득 비과세 제도는 당초 올해 끝날 예정이었지만, 정부가 2018년 말까지 유예하기로 했기 때문이다. 즉 2018년까지 소액 임대를 하면 비과세이고, 2019년부터 과세(분리과세 14%)된다. 참고로 주택 임대소득의 경우 1주택자는 집값이 기준시가 9억원 이하라면 비과세다. 하지만 1주택자라도 9억원 초과 고가주택으로 월세를 받고 있다면 세금 부과 대상이 될 수 있다.

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