"부동산 시장, 일본식 버블 붕괴는 없다"
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[[이코 인터뷰]박덕배 금융의 창 대표(전 현대경제연구원 전문연구위원), 경제학박사]
"국내 부동산 버블 형성 과정은 일본과 비슷해 보이지만, 일본식의 버블 붕괴는 없을 것이다."
최근 서울의 평균 집값이 5억원대를 넘어서자 부동산 버블이 터질 것이라는 이른바 '부동산 위기론'이 적지않게 제기되고 있다. 당장 2018년 부동산 시장에 위기가 닥칠 것이라는 말도 나오고 있다.
부동산 위기론의 근거는 바로 늘어난 주택 공급 물량과 가계 부채에 대한 부실 우려 때문이다. 곧 도래할 인구 절벽과 함께 일본식의 버블 붕괴 우려까지 제기되고 있는 상황이다.
이에 박덕배 '금융의 창' 대표(58)는 "국내 부동산 시장에 버블이 끼어있는 건 맞지만 갑작스런 버블 붕괴는 없을 것이다"라며 일각에서 제기되고 있는 부동산 위기론을 일축했다.
박 대표는 지난 2006년 국내 부동산시장 폭락을 경고하면서 큰 화제를 일으켰고 2년 뒤 글로벌 금융위기가 닥치면서 그 경고가 현실화됐었다. 박 대표는 현대경제연구원, 성균관대학교 교수, 은행연합회 신용정보자문위원, 공공기관 경영평가위원, 신용회복위원회 심의위원 등을 두루 역임한 금융 및 부동산 분야의 손꼽히는 전문가이다.
◇일본식 붕괴 가능성은 희박하다
박 대표는 일본과 우리나라의 부동산 시장은 버블이 생긴 배경과 조건이 유사하다고 말했다. 일본은 플라자 합의 이후 침체에 빠진 경기 부양을 위해 금리를 큰 폭으로 인하하는 등 부동산 지원 정책을 추진하게 됐고, 풍부해진 유동성이 부동산 시장으로 흐르면서 버블이 형성됐다.
박 대표는 "금융위기 이후 저금리 정책 및 각종 부동산 활성화 대책을 추진한 뒤 투자자금이 부동산 시장에 집중되면서 집값이 상승한 국내 상황은 과거 일본의 부동산 버블 형성 과정 면에서 유사하다" 라고 지적했다.
하지만 부동산 투기 과열과 버블을 우려한 일본 정부가 금리 인상, 토지 구입 규제와 함께 부동산 대출을 총량제로 규제했고, 결과적으로 토지 구입 심리가 급격히 위축되면서 부동산 시장은 반토막 이상 나고 말았다. 이러한 부동산 버블 붕괴는 일본의 20년 장기 불황으로 이어지게 됐다.
물론 일본과 국내 부동산 시장이 유사한 것만은 아니다. "일본의 부동산 투자는 공급이 유한한 토지에 집중된 데 반해, 우리나라는 청약 후 2~3년이면 얼마든지 공급가능한 아파트 중심으로 이뤄져 버블의 깊이나 규모 면에서 일본에 비해 작다"고 박 대표는 설명했다.
게다가 일본의 버블 붕괴 사례는 부동산 정책의 반면교사 역할을 하고 있다. 정부는 부동산 시장이 하락 조짐을 보이게 되면 곧바로 부동산 시장의 경착륙이나 버블 붕괴를 막기 위해 지원 정책을 추진하게 된다고 박 대표는 지적했다.
"현재 정부는 가계부채의 부실화를 우려하여 집단대출 규제를 강화하고 있지만, 만약 부동산 시장에 과도한 하락 조짐이 나타나게 되면 언제든지 부양 정책에 나설 수밖에 없으며, 따라서 일본식의 버블 붕괴 가능성은 희박할 것"으로 박 대표는 내다보고 있다.
◇수도권·중소형 주택은 공급과잉 아니다
최근 정부와 각종 매체를 통해 주택 초과 공급에 대한 우려가 제기되고 있다. 박 대표는 "국내 수요를 고려하면 연간 40만호도 많은 수준이다. 그런데 2015년 건설사들이 착공한 물량이 거의 76만호에 달한다. 내년과 내후년 완공 후 입주가 시작되면 공급 과잉을 피할 수가 없다"라고 지적했다.
더구나 은퇴를 앞둔 50대 중후반 세대가 자녀를 출가시키고 노후생활을 위해 작은 주택을 선호하는 가운데 현재의 주택을 매도하려는 잠재적 공급도 존재한다고 박 대표는 말했다. 또한 그동안 과열 양상을 빚어온 지방 부동산은 점차 공급 우위 상황이 나타나면서 주택 가격 조정이 발생할 것으로 내다봤다.
반면, 최근 공급되는 주택은 84㎡ 내외의 중소형 물량이 많은데, 수도권의 경우 1~3인 이하 가구가 지난 2011년 이후 평균 13만 가구씩 증가했다. 우리나라 전반에 걸쳐 중대형 주택에 대해서는 초과공급 가능성이 농후하지만, 적어도 수도권· 중소형 주택의 경우에는 여전히 수요가 증가하고 있기 때문에 공급 과잉 상황은 아니라는 것이 박 대표의 설명이다.
◇지방·중대형 주택 구입은 위험하다
최근 일각에서는 부동산 위기설이 제기되고, 더불어 정부는 가계부채 부실화를 막기위해 집단대출 규제에 나섰다. 상항이 이렇다보니 수요자들은 '과연 지금 집을 사도 되나?'라는 의문을 가질 수밖에 없다.
박대표는 주택 구입에 대해 차별화된 접근을 강조했다. "입지 조건이 양호한 지역에 신규로 건축되는 중소형 주택의 경우 저금리인 현 상황에서 주택 구매는 여전히 유효하다. 반면 지방 소재, 중대형 주택 경우 수요 증가를 기대하기 어렵다."
이어 "부동산 시장은 한마디로 아프지 않기 위해 항생제를 투여하고 있는 환자와 같다"며 정부는 경기 부양을 위해 지속적인 금리인하와 함께 세제 혜택, 부동산 규제 완화를 추진해온 점을 거론했다.
하지만 국내 인구 구조와 저출산 고령화 추세를 고려할 때 중장기적으로 부동산 가격 조정은 불가피한 상황이라고 말했다. "국내 부동산 시장은 현재 구조상 초과 공급이다. 주택 구매층인 생산가능인구가 줄어들어 수요는 감소할 것이다. 더욱이 청년층은 과거 세대보다 주택 소유에 대한 강박관념이 적다. 결국 수요는 줄어들게 되고, 공급만 넘쳐나는 상황이 초래될 수 있다."
따라서 박 대표는 부동산 시장의 가장 중요하고 필요한 것은 바로 경기 회복임을 강조했다. 경기가 좋아져 사회초년생이나 청년층의 일자리가 안정적으로 늘어나야 비로소 부동산 시장의 탄탄한 실수요자가 될 수 있기 때문이다.
◇가계부채는 총량보다 취약계층 대출 부실화가 문제다
최근 정부는 가계부채 규모가 1300조원에 육박하자 가계부채 부실화를 막기 위해 중도금 보증 건수와 범위를 축소하는 집단대출 규제 방안을 내놓았다. 이는 최근 분양시장의 과열과 함께 집단대출이 크게 증가하자, 중도금 대출 규제를 강화함으로써 분양 투기 수요를 억제하려는 의도이다.
박 대표는 집단대출이 시공사에 의해 주도되는 대출이긴 하나, 결국 분양 후 주택담보대출로 전환되고 가계부채로 연결되기 때문에 리스크 관리 차원에서 필요한 조치로 평가했다. 특히 한은 금융안정보고서에 따르면 2015년 하반기 이후 집단대출이 무려 15조나 증가하면서 가계부채의 급증 요인으로 작용했는 사실에 주목할 필요가 있음을 강조했다.
박 대표는 "가계부채가 1300조에 달하지만, 가장 비중이 큰 주택담보대출의 경우 은행과 같은 금융기관의 부실로까지는 연결되지 않을 것이다. 은행은 금융위기 이전부터 대출의 건전성을 관리했기 때문에 건전한 가계의 경우 은행 대출 규모가 늘어나도 큰 문제가 되지 않는다" 고 말했다.
다만 문제는 소득이 불확실하고, 상환능력이 부족한 계층이 무리하게 집을 산 경우가 위험할 수 있다고 지적했다. 따라서 가계부채 정책은 다중채무자나 개인파산 및 구조조정 산업 관련 종사자 등 취약집단을 중심으로 선제적인 관리나 제2금융권 대출에 대한 연착륙 대책이 강화돼야 한다고 박 대표는 지적했다.
마지막으로 박 대표는 가계부채의 근본적인 대책은 바로 경기회복라는 점을 거듭 강조했다. 양질의 일자리 확대로 가계의 실질소득이 늘어나고 가계 스스로 늘어난 부채를 감내할 수 있도록 유도하는 것이 가장 확실한 처방이라고 밝혔다.
최성근 이코노미스트 skchoi77@
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