취득세·양도세 카드, 주택 시장 '반짝 부양' 가능성

[9·10 경기 활성화 대책 - 침체된 부동산 시장 살릴까] 5억원 주택 취득할 경우, 세금 550만원 줄어들어 미분양 주택 양도세 감면은 5년간 집값 상승분에만 해당 정책 시행기간 너무 짧아 내년 이후 거래 경색될 수도

정부가 10일 주택 거래 활성화 카드를 또 꺼냈다. 이번에는 세금이다. 주택을 살 때 내는 취득세를 50% 더 줄여주고 미분양 주택을 사서 집값이 올라도 5년간 오른 차익은 양도소득세를 면제해 주겠다는 게 골자다. 진입장벽(취득세)을 낮추고 퇴로(양도세)도 열어줄 테니 시장에 들어오라는 의미다. 실제로 두 카드는 과거에도 주택경기 회복에 결정적인 불쏘시개 역할을 했다. 김대중 정부 시절 양도세 감면 조치로 미분양 주택이 대거 해소됐고, 지난해 취득세 인하 당시 주택 거래가 20%쯤 늘어났다.

이번에도 효과는 있을 것으로 보인다. 주택 구입을 망설였던 실수요자와 임대 수익을 기대하는 투자자를 시장에 끌어들일 전망이다. 문제는 효과가 제한적이라는 것. 시행 기간이 연말까지로 3개월에 불과해 시장 흐름을 되돌리기에는 역부족이라는 지적이 많다. 한 민간연구소 연구원은 "시장에서 요구하는 하우스푸어 대책과 DTI(총부채상환비율) 폐지가 이번에도 빠졌다"면서 "찔끔찔끔 대책은 시장 참여자의 내성만 키울 수 있어 종합적이고 과감한 처방전이 필요한 시점"이라고 말했다.

◇실수요자 거래세 부담 줄어들까

정부는 1998년 5월 이후 처음으로 서울을 포함한 전국 단위로 미분양 주택 양도세 감면 조치를 시행하겠다고 밝혔다. 올 7월 말 기준 전국 미분양 주택이 6만7000가구에 달하고 수도권(2만9000가구)은 2008년 말(2만7000가구) 금융위기 수준을 이미 넘었기 때문이다.

미분양 양도세 감면은 지역이나 주택 규모, 가격에 관계 없이 전국 모든 미분양 주택이 대상이며 계약일로부터 5년간 양도세가 면제된다. 시행일은 9월 말~10월 초로 예상된다. 취득 후 5년이 지나 팔면 계약일로부터 5년까지 발생한 양도 차익에 대해서만 세금이 면제된다. 예컨대 총 양도 소득이 3억원이고, 5년 내 발생한 양도 소득이 2억원이라면 2억원을 뺀 1억원에 대해서만 양도세를 물린다. 정부 관계자는 "미분양 주택을 산 뒤 입주하지 않고 분양권 상태에서 팔면 감면 대상에서 제외된다"고 말했다.

정부는 올해 말까지 주택 취득세도 현재 2~4%에서 1~2%로 절반씩 낮춰줄 계획이다. 법 시행일 이후 올해 안에 잔금을 내는 주택이 대상이다. 국토부 관계자는 "통상 주택 계약부터 잔금 납부까지 2개월 정도가 걸려 지금 계약해도 잔금 납부일 전까지 법이 통과되면 감면 혜택을 받을 수 있다"고 말했다. 예컨대 무주택자나 1주택자가 5억원(전용면적 85㎡ 이하) 주택을 살 경우 취득세는 현재 1100만원에서 550만원으로 감소한다. 코리아베스트 조중식 세무사는 "비싼 주택일수록 취득세 감면 효과가 더 크다"고 말했다.

◇"효과는 있겠지만 역부족"

대책은 주택 거래 정상화에 어느 정도 도움이 될 것으로 전망된다. 실제 지난해 4~12월 취득세를 낮추자 월평균 주택 거래량(8만2000건)이 전년보다 22% 늘었다. 국토부 박상우 실장은 "다주택자 양도세 중과와 분양가 상한제 폐지 등의 법안이 국회를 통과하면 세금 감면 정책과 맞물려 시너지 효과를 낼 것으로 기대한다"고 말했다.

전문가들은 집값 하락폭이 적은 중소형 주택이면서 교통이나 기반시설이 잘 갖춰진 곳에는 수요가 늘어날 것으로 예상한다. 수도권 택지지구 중에서 서울 접근성이 우수한 경기 김포 한강신도시, 남양주 별내신도시 등이 양도세 감면의 수혜지역으로 꼽힌다.

그러나 정부 내에서조차 회의적인 시각이 적지 않다. 양도세 감면 정책도 집값이 올라야 효과를 볼 수 있다.

올해 말까지 3개월쯤 시행되는 시한부 정책인 데다 법이 언제 통과할지 미지수라는 지적도 나온다. 김규정 부동산114 리서치센터장은 "법 시행 전까지 매매 거래가 스톱될 가능성이 크다"면서 "감면 기간이 지나면 내년 이후 거래가 더 얼어붙을 수도 있다"고 우려했다. 이영호 닥터아파트 리서치센터장은 "현재 전세금 상승 등으로 실수요 대기자가 많아 추석 이후 거래가 몰리면서 일시적으로 집값이 오르는 '폭풍'이 일어날 수도 있다"고 전망했다.

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