5·10대책, 강남3구 투기지역 해제 확실시

분양시장 양극화는 더욱 심해질 전망DTI규제, 취득세 감면 제외시 효과 반감

【서울=뉴시스】우은식 기자 = 오는 10일 예정된 정부의 추가 부동산대책에 강남3구 투지기지역 해제가 확실시 되고 있다. 하지만 정부의 추가 대책에도 분양시장 양극화는 더 심해질 것으로 보인다.

또 DTI 규제와 취득세 감면 등이 제외될 경우 정부의 추가 대책 효과는 감소할 것이라는게 전문가들의 견해다.

아직까지 10일 나올 대책에 어떤 내용이 최종적으로 포함될지 확실치 않지만 앞서 언급한 것들이 실제로 정책에 반영되어 시장에 영향을 끼친다 해도 찬바람 부는 부동산 시장에 온기를 불어넣기에는 부족할 것으로 예측된다.

부동산 정보업체 닥터아파트의 도움을 받아 그동안 기획재정부, 국토해양부 관계자 등이 언급한 부동산 대책 내용에 대해 살펴봤다.

◇강남3구 투기지역 해제돼도 효과는 '미미'

이번 대책에 포함될 것으로 확실시되는 강남3구 투기지역 해제는 파급력에 비해 효과는 미미할 것으로 예측된다. 투기지역에서 해제될 경우 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 상한선이 기존 40%에서 50%로 10% 상향 조정된다.

또 강남3구는 주택거래 신고지역에서도 해제가 유력한데, 이 경우 주택구입자금 조달계획서를 제출할 필요가 없어진다. 특히 강남3구의 경우 자금 출처를 밝히기 꺼리는 수요자가 많기 때문에 매수심리가 조금이나마 살아날 가능성이 높다.

그러나 이같은 당근책이 거래활성화에 곧바로 영향을 끼친다고 보기에는 어려움이 많다. 중대형과 고가의 주택이 약세인 상황에서 이들 평형이 가장 큰 비중을 차지하고 있는 지역이 바로 강남3구이기 때문이다.

그나마 2003년부터 족쇄로 작용했던 규제를 푼다는 상징적 의미를 갖기 때문에 중장기적으로 국내외 경제가 활기를 찾는 시점에는 집값을 끌어올리는데 긍정적인 영향을 줄 수 있을 것으로 전망된다.

◇정부 대책 내놔도 분양시장 양극화는 심화될 듯

정부의 추가 부동산 대책이 나와도 분양시장의 양극화는 수그러들지 않을 것으로 보인다. 정부가 분양시장 활성화 방안으로 검토하고 있는 것은 분양권 전매제한 완화, 청약가점제 완화, 재당첨 제한 폐지 등이다.

분양권 전매제한 기간 완화의 경우 거래가 거의 끊기다시피 했던 분양권 거래는 숨통이 트일 전망이다. 특히 수도권 공공택지 중 지구면적 50% 이상 개발제한구역을 해제한 경우 현재 7~10년의 전매제한 기간이 있는 보금자리주택까지 완화해 준다면 적지 않은 파급력이 클 것으로 보인다.

반면 이번 대책에서는 수도권 공공택지 내 전용면적 85㎡ 이하 주택(전매제한 3년)과 그린벨트 해제 공공택지 내 민영주택(전매제한 5년) 정도가 완화될 것으로 보인다. 수도권 민간택지의 경우 현행 1년인 전매기한을 폐지하는 것이 유력하다.

무주택자 위주의 주택공급방안인 청약가점제 역시 개선될 것으로 보인다. 청약가점이 높아 당첨 가능성이 큰 사람들은 오히려 경제능력이 없는 경우가 많기 때문이다. 가격이 비싼 민영주택에는 청약가점제를 줄일 가능성이 크다.

재당첨 제한 조항도 축소 또는 폐지가 유력하다. 그동안은 아파트를 분양받을 경우 일정 기간(1~5년) 동안 다시 청약을 할 수 없도록 묶어뒀었다.

앞서 언급한 분양시장 활성화 방안이 모두 추가 부동산 대책에 포함될 경우 분양시장은 앞으로 사업지에 따라 극명한 '온도차'를 보일 것으로 전망된다. 인기지역과 비인기지역에 대한 구분이 지금보다 더 명확해지면서 일부 지역은 오히려 가격이 떨어지는 '역풍'을 맞을 수도 있기 때문이다.

◇성공 관건은 금융·세제 완화 정책

정부의 추가 부동산대책이 성공하려면 금융·세제 완화 정책이 제대로 나와야 한다. 이 점이 이번 대책의 핵심이기도 하다.

특히 DTI규제, 취득세 추가 감면, 생애최초 주택구입자금 대출, 미분양주택 양도세 감면, 1가구2주택자 비과세 연장(2→3년) 등이 이번 대책의 주요 골자가 될 전망이다.

이중 DTI규제 완화와 취득세 추가 감면 조치가 부활할지 여부는 불분명하지만 현재까지는 제외될 가능성이 높다. DTI규제 완화는 가계대출 부실화 우려로, 취득세 감면 조치 부활은 지자체 반대 때문에 협의가 원활치 않기 때문이다.

문제는 이 두 가지 방안이 제외될 경우 5·10 부동산대책은 시장에 큰 영향을 주지 못할 것이라는 점이다.

실제로 DTI규제가 완화됐던 2010년 10월~2011년 3월에는 수도권 주택거래량이 크게 늘어났었다. 이는 DTI규제 완화에 따른 직접 수혜자가 늘어서가 아니라 규제 완화 신호로 받아들여 매수세가 살아났기 때문이다.

취득세 감면 조치 부활 역시 주택 실수요자의 거래를 늘릴 수 있는 최소한의 조치지만 추가 대책에서 제외될 경우 매수세 위축은 장기간 지속될 가능성이 크다. 시장 불확실성이 매우 큰 상태에서 주택 취득비용까지 증가한다면 위험을 무릅쓰고 매수에 나설 사람은 많지 않기 때문이다.

반면 대출 자금 확대, 자격 완화, 금리 완화 등이 예상되는 생애최초 주택구입자금은 신혼부부 등 일부 수혜 계층에게 기회로 작용해 거래활성화에 도움이 될 것으로 예상된다.

또 2009년 2월부터 1년간 시행했던 미분양주택 양도세 감면 조치도 미분양 감소에 도움이 될 것으로 보인다.

하지만 이 방안이 건설사를 위한 특혜라는 여론도 있어 최종 대책에 포함될지는 미지수다. 대신 분양가 할인 등 건설사들의 자구노력이 동반된 경우에 한해 양도세를 깎아주는 방안 등이 검토될 것으로 보인다.

일시적 1가구2주택자의 비과세 기간도 2년에서 3년으로 연장할 경우 경제적 여유가 있는 계층에게 혜택이 돌아가게 돼 포함 여부가 불확실하다. 하지만 이 내용이 포함될 경우 매수세 위축으로 집을 팔지 못해 어려움을 겪던 2주택자들의 숨통이 트일 것으로 예상된다.

eswoo@newsis.com

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