유망지역에 똘똘한 주택 한채만 키워라

[머니투데이 김은경스피드뱅크 리서치팀장][[머니위크]불황기 부동산시장 대처법]

사상 유례없는 주가 폭락과 금융시장 불안으로 전 세계 경제에 검은 그림자가 드리워진 가운데 최근 국내 부동산시장 역시 IMF 외환위기 시절이 재현될 만큼 침체 양상이 깊어지고 있다.

하늘 높은 줄 모르고 치솟던 집값이지만 요즘은 언제 반토막이 날지 모른다는 불안감에 매수세를 찾을 수 없을 정도다. 갖가지 악재들로 한치 앞을 내다보기도 힘든 요즘, 내집 마련과 부동산 투자를 염두에 둔 수요자들은 어떤 전략을 세워야 할까.

◆리스크를 줄여라… 미래가치 < 내재가치

경제여건이 악화되는 만큼 재테크 전략도 수정이 불가피해졌다. 더구나 전 세계적인 금융시장 불안은 비단 우리나라의 IMF 위기 뿐 아니라 과거 미국 경제대공황 시절에 비견될 정도로 혼란스러운 상황이란 점에서 현재의 위기를 극복할 수 있는 보수적이고 안정적인 자세가 요구된다.

특히 주가 폭락과 환율 급등과 같은 금융 위기에 이어 실물경제 위기로 침체 기조가 확산될 것으로 우려되고 있어 부동산 자산가치 하락에 대비하기 위한 리스크 관리가 더욱 더 필요한 시점이다. 따라서 급변하는 경제 상황을 감안할 때 과거와 같이 단기적인 시세차익을 노리는 투자는 금물이다.

최근의 집값 하락세는 단기간 급등으로 발생했던 가격 거품이 걷히는 과정으로 볼 수 있는 데다 향후 공급 물량이 크게 늘어나는 것을 감안하면 다시 반등장세가 오더라도 최근 몇년과 같은 급등세가 연출되기는 힘들 것으로 보인다.

따라서 가급적이면 실거주를 고려해 장기적인 관점으로 접근하는 것이 바람직하다. 그동안은 각종 개발 호재들을 중심으로 미래 가치를 기대한 투자에 집중했다면 지금은 실제 내재가치가 높은 상품에만 주목을 해야 할 때다.

◆기다리는 것도 '투자'다

모름지기 소나기는 피해가는 것이 좋다. 하루가 다르게 폭락과 급등을 반복하는 요즘 가장 무서운 악재는 '불확실성'이라 할 수 있다. 아직 드러나지 않은 악재들이 잠재돼 있다는 점까지 고려해보면 지금은 시장을 좀 더 지켜보는 인내심을 갖는 게 필요하다.

더구나 이명박 정부가 앞으로 공급 확대를 통한 부동산 시장 안정에 대한 정책을 발표한 만큼 향후 주택 및 토지의 공급 증가에 따른 영향도 감안해야 하는 상황이다. 따라서 현재의 불투명한 상황이 개선되기까지는 좀더 몸을 움츠리고 관망하는 것이 가장 안전한 투자 전략이 될 수 있다.

◆매입비용을 낮춰라… 급급매물만 공략

그래도 투자를 한다면 가능한 한 투자금액을 낮추는 것이 최상의 방법이다. 초기 매입 비용을 줄이는 것이 위험부담을 줄이고 수익률을 높일 수 있는 길이기 때문이다. 따라서 시세보다 싸게 나온 저가의 급매물이 답이 될 수 있다.

보통 가격 상승기에는 시세보다 2~3%만 싼 급매물도 구하기 힘들지만 요즘 버블세븐 일부지역에서는 과거 최고 거래가격보다 하락폭이 30%까지 내려간 곳도 있을 정도다. 따라서 최소 10~20% 이상 싼 급매물 가운데 최고가보다 가격이 많이 하락한 곳에만 집중하되 철저하게 입지여건이 좋고 수요가 많은 지역으로 한정하는 것이 좋다.

실제 서울 송파구 잠실 주공5단지 119㎡는 지난 2006년 11월 초 16억6000만원까지 거래됐으나 현재는 4억6000만원 떨어진 12억원에 매물이 나와 있고, 2006년 말 최고 13억6000만원에 거래됐던 112㎡의 경우 현재 10억원에 급매물이 있다.

강남구 개포동 주공1단지 역시 56㎡가 2006년 가을 14억원에 최고가로 거래됐지만 현재 나온 최저가 급매물은 10억7000만원이다. 강남구 대치동 은마아파트 102㎡도 최고 11억6000만원까지 거래됐지만 지금은 3억3000만원 빠진 8억3000만원에 매물을 구할 수 있다.

송파구 문정동 올림픽훼밀리 105㎡는 최고 9억8000만원까지 거래됐으나 현재는 6억5000만원대까지 매물이 나와 있다.

경기권은 심리적인 가격 지지선마저 무너지면서 중형대 아파트조차 3억~4억원대에 쉽게 구할 수 있다. 용인 신봉동 LG신봉자이2차는 109㎡는 3억8000만원, 죽전동 현대홈타운4차3단지 109㎡도 3억7000만원에 급매물이 나와 있으며 올 초만 해도 6억~7억원을 호가했던 분당 수내동 양지금호 105㎡는 5억3000만원짜리 매물이 나와 있고, 야탑동 목련영남 109㎡는 4억8000만원에 매물이 있다.

◆대출은 적게, 자기 자본 비율은 높게

무리한 대출을 끼고 투자에 나서는 것도 옳지 않다. CD금리가 큰 폭으로 오르면서 주택담보대출금리도 지속적으로 상승하는 가운데 집값은 계속 하락세에 있기 때문이다. 최근 대출금리 오름세는 공포스러울 정도다.

변동형 주택담보대출 최고 금리는 어느새 연 8% 중반대에 진입했고 3년 만기 고정형 대출금리는 한때 10%를 넘어서 이자 부담이 눈덩이처럼 불어나고 있다. 사실상 외환위기 이후 최대치에 이르는 수준이다.

이에 따라 2억원의 대출을 받은 경우 연리 7.5%를 기준으로 하면 한달에 125만원씩 이자를 갚아야 한다. 따라서 이런 때일수록 자기 자본 비율을 높이는 것이 가장 중요하다.

가급적이면 대출금은 전체 매입비용의 40%를 넘지 않도록 하고, 자기 자본이 전체 매입비용의 60% 이상을 차지하도록 하는 것이 안전하다. 대출은 연간 상환해야 할 원금과 이자의 합계액이 연소득의 40%를 넘지 않는 것이 좋다.

◆부동산도 다이어트! 부피를 줄여라

경기 불황에는 현금 보유력을 높이는 것도 중요하다. 따라서 불필요한 부동산은 처분해서 자금 운용을 여유롭게 할 필요가 있다. 더구나 최근 세제 개편으로 앞으로는 1가구 1주택자인 경우 양도세와 종부세 부담이 대폭 줄어들고 고가주택 기준도 높아지는 반면 다주택자의 경우 무거운 중과세 제도가 그대로 유지되기 때문에 장기적으로도 유망지역의 똘똘한 주택 한 채에 대한 가치가 더 높아질 것으로 예상된다.

저금리 시대가 가고 고금리 시대가 도래하면서 수익형 부동산 상품 역시 타격을 입을 수밖에 없는 데다 불황이 계속될수록 유동성에 대비해야 하는 만큼 나중에 되팔기 어려운 토지나 상가 등 몸집이 무거운 종목들도 처분을 고려하는 것이 좋다. 전체적으로 부동산 상품별 투자 포트폴리오를 재정비해서 부피를 줄이고 자금력을 높이는 것이 필요할 때다.

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김은경스피드뱅크 리서치팀장

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