[땅집고] 서울 강남구, 서초구, 송파구 등 '강남 3구'에 가격 상승폭이 확대하고 있습니다. 똘똘한 한 채'에 대한 수요가 여전하고 주요지역 가격이 많이 올랐지만, 아직도 더 오를 여력이 남았다는 판단이 작용한 것으로 보이는데요.

강남3구 가격이 오르면서, ‘강남4구’에 대한 관심도 덩달아 늘어나고 있습니다. 강남4구는 정부가 2016년 부동산 투기 과열이 발생하면서 최초로 강동구를 투기과열지구로 지정하면서 나온 조어인데요. 최근 흑석뉴타운 개발로 동작구 가격이 오르고 미래 가치가 높다고 평가받으면서 두 지역의 대결 논쟁이 치열합니다.

대결 논쟁이 치열한 배경으로는 먼저 가격이 꼽힙니다. KB부동산 데이터를 기준으로 10년치 매매평균가를 뽑아봤는데요. 실제로 평당 매매가를 보면 2021년까지는 강동구 매매 평균가가 높다가, 2022년부터 동작구가 소폭 앞서기 시작합니다.

2024년 기준 평균 매매가를 보면 강동구가 11억6836만원, 동작구가 11억7171만원입니다. 대장 아파트 가격을 비교해도 동작구가 좀 더 높은 수준입니다.

입지를 살펴보면 어떨까요. 강동구는 강동구에서 분리된 송파구, 광진구, 구리시, 하남 미사하고 가깝습니다. 다만 강남4구라고 하기엔 강남하고 붙어있긴 하지만 접근성이 그리 좋지는 않습니다. 강동구 둔촌동 대장 아파트인 ‘고덕그라시움에서 대중교통을 통해 강남역까지의 소요 시간을 보면 네이버 지도 기준으로 41분정도 걸리거든요. 근데 환승을 보면 좀 아찔합니다. 5호선, 8호선, 2호선 총 두 번 갈아타고 이동해야해요.

‘반쪽짜리 5호선’이라는 점도 큰 단점인데요. 강동구에서 5호선 타고 넘어올 때 타보신 분들은 아실겁니다. 상일동행이 밀리면서 배차 간격이 길고, 만원 전철이다보니 앉아서 가기 어렵죠. 다만 호재는 있습니다. 9호선 연장이 2028년에 예정돼있습니다.

대표 주거 지역은 고덕동, 상일동, 둔촌동인데요. 상일동은 강동구 내에서도 살기 좋은 동네로 불리는 곳입니다. 녹지 비율이 높고 대단지 아파트 신축 아파트가 밀집해있어요. 언덕 많은 동작구와 달리 평지가 많습니다.

학군도 괜찮다는 평가를 받습니다. 한영초, 한영중, 한영외고, 그리고 명일동 학원가가 가깝고 유해 시설이 거의 없습니다. 명일동 쪽 학원가도 잘 갖춰진 편입니다.

앞서 언급한 고덕그라시움은 지하철 5호선 상일동역 초역세권 단지이자 대장아파트입니다. 고덕그라시움은 최근 국평 기준으로 20억1000만원 정도에요. 부동산 상승장때 20억원을 찍었었는데, 최근에 또 한 번 최고가를 경신했습니다. 인근에 ‘고덕아르테온이’ 좀 더 저렴한데, 17억원 중반대 가격 형성됐습니다.

둔촌동에는 오는 11월 국내 최대 규모 아파트 ‘올림픽파크포레온’이 입주를 앞두고 있습니다. 상일동에 비해서 주변 정비는 비교적 덜 이뤄진 모습이지만, 아파트 단지 안에 있을 건 다 있습니다. 초대형 커뮤니티는 말할 것도 없고, 학군도 마련돼 있습니다. 최근 가격을 보면 전용면적 84㎡ 기준 입주권이 22억원에서 24억원 사이에 거래되고 있어요. 꾸준한 오름세 보이고 있는 상태입니다.

올림픽파크포레온은 대단지인 동시에 송파 생활권을 공유한다는 점에서 높은 평가를 받습니다. 강남 접근성은 고덕동이나 상일동보다 낫습니다. 물론 환승이 필요하지만 34분 정도 소요됩니다.

다만 입주하고 나면 워낙 규모가 크다보니까 자차로는 교통 체증이 늘어날 거란 우려도 있는데요. 올림픽파크포레온 입주가 끝나면 강동구를 비롯해 부동산 시장에 어떤 영향이 있을까요. 진짜 ‘강남4구’를 알아보기 위해 생생한 임장기를 담아봤는데요. 유튜브 <땅집고> 채널 속 리얼리티 단지 탐방 코너인 요이땅 영상으로 직접 확인해보세요.

글=배민주 땅집고 기자, 김혜주 땅집고 PD