“시행인가 전 팔자” 여의도시범 거래 활활

이달 들어서만 매매 9건 이뤄져
올 1분기 25건으로 직전 분기 5배
내달부터 조합원 지위 양도 제한
다주택 양도세 절세 매물도 다수

여의도 시범아파트. 서울경제 DB

15개 단지가 동시에 재건축을 추진 중인 서울 여의도에서 이달에 거래된 9건이 모두 시범아파트에서 나온 것으로 집계돼 관심을 모은다. 시범아파트는 지난 달에도 9건이 거래돼 총 28건의 여의도 아파트 매매건수 중 30%가량을 차지한 바 있다. 재건축 사업시행인가와 양도소득세 중과가 임박하면서 다주택자들이 시세 차익과 함께 세금을 줄이기 위해 매도에 나선 것으로 분석된다.

29일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 3월 여의도 아파트 거래는 총 9건으로 모두 시범아파트에서 이뤄졌다. 실거래 신고 기한이 계약일로부터 30일 이내인 점을 고려하면 거래 건수는 추가로 늘어날 가능성이 높다.

거래는 직전 최고가에 비해 적게는 8000만 원에서 많게는 3억5000만 원 낮은 가격에 이뤄졌다. 전용 면적별로 60㎡ 3건, 79㎡ 4건, 156㎡ 2건이다. 전용 60㎡는 직전 최고가인 26억2000만 원에서 24억~25억3000만 원으로 떨어졌고, 79㎡는 29억2000만 원에서 25억7000만~27억 원으로 내려왔다. 156㎡ 역시 42억 원에서 40억3000만~41억 원으로 낮아졌다.

여의도 시범아파트는 지난해 4분기까지만 하더라도 월 거래건수가 1~2건에 불과했으나 올 들어서는 7~9건으로 늘었다. 11층 28개 동 1584가구 규모의 시범아파트는 재건축 후 최고 65층 약 2500가구 규모의 대단지 아파트로 거듭난다. 전용 79㎡가 40억 원대를 넘길 것이라는 전망이 나온다.

재건축 후 큰 폭의 가격 상승이 예상되는 시범아파트에서 갑자기 거래가 급증한 것은 재건축 사업이 속도를 내면서 사업시행인가가 임박했기 때문이다. 투기과열지구에서는 조합설립인가(또는 사업시행자 지정) 이후 10년 보유·5년 거주 요건을 충족한 1주택자 외에는 조합원 지위 양도가 원칙적으로 제한된다. 시범아파트는 2017년 6월 사업시행자 지정 이후 3년 이상 사업시행인가 신청이 없어 양도가 가능했지만 내달 이후부터는 불가능해진다. 지난해 11월 서울시 정비사업통합심의위원회를 통과한 시범아파트는 31일 사업시행인가 신청을 할 계획이다.

2024년과 지난해 집값이 가파르게 올라 지금 팔더라도 큰 시세 차익을 얻을 수 있는 점도 영향을 미친 것으로 보인다. 전용 79㎡ 실거래가가 2021년 10월 20억1000만 원에서 2023년 12월 13억5000만 원까지 하락한 뒤 2024년 12월 22억8000만 원으로 급등한데 이어 지난해 12월에는 29억2000만 원까지 상승해 신고가를 찍었다.

이와 함께 다주택자 양도세 중과를 피하기 위한 절세 매물도 다수 포함돼 있는 것으로 분석된다. A중개업소 관계자는 “다주택자는 사업시행인가 이후에는 현금 청산 대상이 돼 집을 팔기 어렵기 때문에 10% 정도 낮춘 가격에 급매가 이어지는 것”이라며 “양도세 중과를 피하기 위한 목적도 있다”고 전했다.

서울의 다른 재건축 단지에서도 비슷한 흐름이 나타나고 있다. 신반포2차 아파트는 올해 하반기로 예정된 사업시행인가 신청 이후 다주택자의 조합원 지위 양도가 어려워질 전망이다. 인근 B중개업소 대표는 “양도세 중과 이슈와 지위 양도 제한이 맞물리면서 다주택자 매물이 나오고 있다”며 “1월보다 호가가 7억~8억 원가량 낮아졌다”고 전했다.

박지우 기자 jiu@sedaily.com