서울 광진구 자양동 일대가 다시 한번 부동산 시장의 뜨거운 감자로 떠오르고 있다.
성수동의 눈부신 개발 열풍과 맞닿아 있는 자양4동 A구역 재개발 사업이 최근 조합설립인가를 공식적으로 매듭지으며 본격적인 궤도에 올라섰기 때문이다.
특히 이 구역 내에서 과거 3억 원대에 거래되었던 대지지분 6평 규모의 빌라가 이후 7억 원 수준의 호가까지 치솟았다는 사실이 알려지면서 투자자들의 이목을 집중시켰다.
성수동의 후광을 업고 한강변 신흥 주거지로 변모하고 있는 자양동 재개발 현장의 이면을 낱낱이 들여다본다.
자양4동 A구역 일대에서 포착된 가장 극적인 가격 변화는 소형 빌라 시장에서 나타났다.
지난 2022년 10월 대지지분 약 6평 규모의 빌라가 3억 5000만 원에 실제 매매 거래된 바 있다.
이후 재개발 기대감이 커지면서 2024년에는 비슷한 대지지분을 가진 매물의 호가가 7억 원까지 치솟았다.
다만 여기서 명확히 구분해야 할 점은 7억 원이라는 금액이 실제 체결된 거래가가 아니라 매도자의 기대 심리가 반영된 호가라는 사실이다.
현지 중개업소에 따르면 대지지분 8.6평 주택 역시 8억 5000만 원의 호가가 형성되는 등 가격 상단이 크게 높아졌다.
국토교통부 실거래가 자료를 기준으로 보더라도 2026년 7~9월 자양동 아파트 평균 매매가격이 16억 원선을 웃돌고 있어 일대 전반의 시세 레벨이 한층 높아졌음을 증명한다.
이 일대가 비상한 관심을 받는 핵심적인 이유는 그저 막연한 기대감에 그치지 않고 사업이 실질적인 단계로 진입했기 때문이다.
서울 광진구 자양동 57-90번지 일대 13만 9130㎡ 규모에 달하는 자양4동 A구역은 지난해 7월 정비구역 지정 고시를 마친 데 이어, 올해 7월 창립총회를 개최했다.
이어 8월에 조합설립인가를 신청한 끝에, 지난 9월 11일 광진구가 공식적인 조합설립인가를 최종 발표했다.
전체 토지등소유자 1559명 중 80.56%에 달하는 높은 동의율을 기록하며 법정 기준을 가볍게 충족했고, 공공지원 조합직접설립 방식을 적극 활용해 사업 속도를 극대화했다는 평가를 받고 있다.
현재 수립된 건축계획안에 따르면 자양4동 A구역은 대대적인 상향과 변화를 앞두고 있다.
이곳에는 지하 3층부터 지상 최고 49층에 달하는 아파트 19개 동, 총 2999가구 규모의 매머드급 공동주택이 들어설 예정입니다.
오랜 기간 노후한 단독주택과 다세대주택이 밀집해 주차 및 보행 여건이 열악했던 자양동 일대의 풍경이 완전히 뒤바뀌는 셈이다.
다만 2999가구와 49층이라는 수치는 현재 단계의 계획안을 기준으로 한 것이며, 향후 사업시행계획인가 과정에서 심의 결과에 따라 세대수나 동 수 등의 건축 규모는 일부 조정될 수 있다.
조합 측은 연내 정비사업전문관리업자와 설계자 선정을 위한 총회를 매듭짓고 내년부터 시공사 선정 절차에 본격 착수할 방침이다.
자양4동 A구역의 가치를 높이는 가장 강력한 외생 변수는 단연 바로 옆에 위치한 성수동이다.
이 구역은 초고층 재개발로 주목받는 성동구 성수전략정비구역과 인접해 있다.
특히 성수전략정비구역 1지구가 최근 GS건설을 시공사로 맞이하며 최고 69층, 3014가구 규모의 개발 청사진을 구체화하고 있다.
성수동의 거대한 개발 압력이 바로 맞은편인 자양동까지 고스란히 이 전되는 형국이다.
실제로 자양동의 대표 대단지로 꼽히는 롯데캐슬리버파크시그니처 전용 84㎡의 호가가 24억~25억 원 선에 형성되는 등, 과거 성수동과 자양동 사이에 존재했던 확고한 가격 격차가 점차 좁혀지며 신흥 한강변 주거 벨트로 편입되는 모양새다.
재개발 초기 훈풍과 가파른 호가 상승에 취해 무턱대고 진입하는 것은 경계해야 한다.
비록 조합설립인가라는 큰 산을 넘었으나, 자양4동 A구역은 아직 사업시행인가, 관리처분계획인가, 이주 및 철거, 그리고 착공에 이르는 수많은 관문이 남아 있는 초기·중기 단계의 사업장이다.
2999가구라는 계획 역시 확정치가 아니며, 향후 사업 진행 과정에서 예상치 못한 공사비 상승이나 종부세 및 양도세 등 세제 부담, 조합원 간의 이해관계에 따른 분담금 변동 리스크가 상존한다.
따라서 단순히 몇 평 빌라가 얼마까지 올랐다는 단편적인 시세 차익 환상에 기댈 것이 아니라, 정확한 대지지분 평가, 권리산정기준일 충족 여부, 향후 예상되는 추정 분담금 규모를 냉정하게 따져보는 투자가 필수적이다.
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