- 공급 과잉, 고분양가가 부른 참사... 서울 ‘빨대효과’ 부작용도
상권은 텅텅, 아파트는 호황… 다산신도시의 양면
최근 다산신도시의 아파트 시장이 비규제 특수를 누리며 ‘10억 클럽’에 재진입한 가운데, 상가 시장은 여전히 공실률이 높은 상황으로 화제가 되고 있습니다. 다산신도시의 상가 공실 문제는 이미 지역사회에서 큰 이슈입니다.
서울지하철 8호선 다산역 일대는 외관만 보면 비교적 활발한 상권처럼 보입니다. 역을 중심으로 프랜차이즈가 늘어나고 있고, 대규모 아파트 단지가 둘러싸고 있어 신도시 특유의 세련된 분위기가 감지됩니다.
그러나 역에서 조금만 벗어나면 상황이 급변합니다. 아파트 단지 바로 앞의 상가조차 공실이 눈에 띄고, 비수기가 없다는 법원가 상권에서도 빈 점포들이 연이어 나타납니다. 인근 공인중개사들도 다산역에서 먼 곳일수록 공실이 늘어난다고 전하고 있습니다.
심각한 공실과 경매 상황
현재 다산신도시 집합상가 공실률은 심각한 수준입니다. 다산신도시의 2025년 3분기 집합상가 공실률은 16.1%로 경기도 내에서도 최상위권입니다. 공실이 많다고 알려진 하남 미사보다도 두 배 이상 심각한 수준입니다.
실제로 일부 상가에서는 높은 이자를 감당하지 못해 경매로 넘어가는 사례도 등장하고 있습니다. 의정부지방법원 남양주지원 맞은편의 한 상가는 12억원대에 분양됐으나, 공실과 금리 상승을 견디지 못해 결국 경매로 나왔는데요. 무려 세 차례 유찰 끝에 3억원대로 급락했습니다.
문제는 다산신도시 상가 시장이 전반적으로 공실이 좀처럼 줄어들 기미가 없다는 것입니다. 공실이 중심지와 외곽지를 가리지 않고 고루 나타난다는 것도 문제입니다. 역 주변 중심 상가들도 겉만 보면 매우 활발하게 운영되고 있는 것 같지만, 안으로 들어가 보면 군데군데 공실이 있는 모습을 볼 수 있습니다.
임대 매물 상황도 좋지 않습니다. 일례로 다산신도시 상가 중 1층 10평대 월세가 5~60만원대까지 내렸으나, 문의가 뜸하다는 소식도 들립니다. 심지어 무권리에 임차료를 일부 기간 받지 않는 렌트프리 매물도 남아 있습니다.
다산 공실이 여전히 심각한 이유는?
다산신도시의 공실 문제는 단순한 상권 침체 수준이 아니라 구조적인 문제에서 비롯됐습니다. 첫 번째 원인은 공급 과잉입니다. 다산신도시에 공급된 상업용지는 총면적의 약 3.6%로, 비슷한 시기에 조성된 2기 신도시 평균(1.9%)의 거의 두 배에 이릅니다. 신도시 상업용지 비율은 지속적으로 줄어드는 추세지만, 다산은 이 흐름에서 벗어나 과도하게 공급된 형태였다는 지적이 나옵니다.
두 번째는 ‘최고가 경쟁입찰’ 방식입니다. 건설사들이 높은 가격을 써내 토지를 확보하고, 이를 회수하기 위해 상가 분양가 또한 높아졌습니다. 분양가가 높아진 만큼 임대료 역시 자연스럽게 높아졌고, 상가주들은 대출이자를 감당하기 위해 임차료를 올릴 수밖에 없는 구조가 만들어졌습니다.
하지만, 경기 침체로 소비 여력이 줄어든 시점과 맞물리면서 이러한 고임대료 상권은 경쟁력을 잃었습니다. 게다가 온라인 쇼핑 확대가 오프라인 상권을 잠식하면서 공실이 빠르게 늘어났습니다. 실제로 지지옥션에 따르면, 다산신도시 상가의 경매 건수는 2022년 1건에서 2024년 65건으로 65배 폭증했습니다.
높은 서울 접근성이 상권에 미친 영향
다산신도시는 경기도 신도시 중 서울로의 접근성이 높은 곳으로 정평이 나 있습니다. 다만, 이러한 장점이 오히려 상권에는 독이 되는 ‘빨대효과’를 만들어내고 있습니다. 8호선이 개통하며 잠실까지 30분대에 이동할 수 있게 되면서, 소비 주체가 모두 외부로 빠져나가는 상황이 벌어지는 것입니다.
여기에 현대프리미엄아울렛까지 있어 지역 내 유동인구를 흡수하는 구조가 만들어졌습니다. 결국 동네 상가는 편의점, 학원 등 생활 밀착형 업종만 살아남기 쉬운 시장 환경으로 재편되고 있습니다.
다만 상권 전체가 영구적으로 침체하는 것은 아닙니다. 다산역 주변은 최근 프랜차이즈 유입이 늘면서 상권이 점점 회복세를 띠고 있는데요. 전문가들은 보통 신도시 상권이 성숙하는 데 최소 5~10년이 걸리는 만큼, 다산신도시 역시 임대시장이 정상화하려면 수년 정도가 더 필요하다고 말합니다. 더 자세한 내용이 궁금하시면 기사 내 리얼캐스트TV 영상을 클릭해 주세요!
