부동산 상승과 하락은 '이것'으로 결정됩니다

"이번 하락장 얼마나 갈지.."

서울을 비롯한 수도권의 대세 상승은 2013년을 시작으로 2021년 말까지 계속되었다. 그랬던 수도권 부동산이 대출 규제와 금리 인상, 너무 올라버린 가격에 대한 부담감 등으로 상승을 멈추었다. 2022년 말부터 조금씩 조정되는 모습을 보였으며, 수도권을 기준으로 많게는 20~30% 하락한 단지들도 등장했다. 이것이 중장기적인 하락세이든 잠깐의 조정이든, 2023년은 수도권 투자에 좋지 않은 시기라는 것은 분명하다.

무조건 하지 말아야 할까?

그렇다면 부동산 투자는 무조건 하지 말아야 하는 시기가 오고야 만 것일까?
장기적 우상향이라는 부동산도 쉬어야 하는 타이밍이 있는 것일까?
정답은 '아니다' 다.

부동산에는 상승하는 시기와 하락하는 시기, 즉 사이클이라는 것이 존재한다.그리고 이 상승과 하락은 아파트의 수요와 공급에 의해 결정된다. 수요가 공급보다 많다면 가격은 상승하고, 반대로 공급이 수요보다 많다면 가격은 하락한다. 그리고 이 수요와 공급은 보통 건설사의 주택건설 사이클에 의해 결정된다.


건설사의 주택건설 사이클이
부동산 사이클을 결정한다

여기서 주목해야 할점은 지역마다 아파트에 대한 수요와 공급이 다르기 때문에 저마다 다른 사이클이 생긴다는 것이다.

결론부터 말하면, 수도권은 사이클상 어깨 혹은 그 이상의 지점이지만 지방에는 이제 막 무릎이나 발목 수준인 지역이 있다.

일반적으로 수도권은 7~8년의 상승 사이클과 2~3년의 하락 사이클을, 지방은 5~6년의 상승 사이클과 2~3년의 하락 사이클을 가지고 있다. 

여기서 수도권과 지방의 차이점은 무엇일까? 수도권은 투자자와 실거주자 모두 기대 심리가 크기 때문에 상승 사이클이 7~8년보다 조금 더 길게 갈 수 있다는 것이고, 지방은 수도권보다 수요와 공급에 따라 움직이는 가격이 훨씬 정직하다는 것이다.


출처: KB부동산

다음 그래프를 보면 서울과 경기도, 인천의 아파트 매매가지수 흐름은 거의 유사하다. 즉, 수도권은 서로 연동되어 있다고 볼 수 있다. 수도권은 2013년부터 바닥을 다지고 상승을 시작했으며 2021년 말부터 기울기가 완만하게 바뀌었다. 

그리고 그 추세가 꺾였다. 즉, 2013년부터 2021년까지 8년간 상승했으며, 2022년부터 조정 및 하락세가 시작되어 2023년의 분위기는 사이클상 상당히 좋지 않을 수밖에 없다.

지방 도시의 현재 사이클은?

광역시를 제외한 지방 도시 중 일부 지역의 아파트 매매가지수를 살펴보자. 유사한 모습을 보이는 지역도 있고, 완전히 다른 모습을 보이는 지역도 있다. 여기서 꼭 알아야 할 것은 지역마다 상승과 하락 사이클이 다르다는 것이다. 그러므로 절대적인 부동산상승기도, 절대적인 부동산 하락기도 없다는 점을 기억하자.

출처: KB부동산
출처: KB부동산

지방은 수도권과 달리 아직 상승 사이클의 중간이거나 이제 막 상승을 시작한 지역 혹은 곧 하락을 끝내고 상승을 시작할 지역이 있다. 그 사이클 속에서 숨은 기회를 찾으면 된다. 

하지만 가격이 올랐다고 상승이 멈추는 것은 아니다. 사이클이 상승에서 하락으로 바뀌려면 수요를 상회하는 충분한 공급이 받쳐줘야 한다. 따라서 지방 부동산의 상승 사이클도 5~6년보다 길게 갈 가능성을 배제할 수 는 없다. 

그러므로 이번 부동산 상승기를 놓쳤다고 포기하지 말고 앞으로 시작될 상승 사이클에 올라타기 위해 열심히 공부해야 한다.


돈 없으면 투자도 못하나?
적은 투자금도 OK!
지방 부동산에 답이 있다
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