지금 팔기엔 손해가… 미래에셋운용, 美오피스 펀드 만기 연장 추진

올해 4월 매각 입찰 최고가 기준으로도 원본 회수율 44%

미래에셋자산운용이 미국 애틀랜타 오피스 빌딩 ‘파크 센터(Park Center) 1동’에 투자한 펀드(미래에셋맵스미국부동산투자신탁11호·파크 센터 펀드) 만기를 연장하기 위해 투자자 동의를 구하고 나섰다. 미래에셋자산운용이 앞서 건물 매각을 위한 입찰을 진행했는데, 입찰 기관들이 써낸 가격으로는 펀드 원금의 절반도 건지지 못할 수준이었기 때문이다.

미래에셋자산운용은 현지 오피스 빌딩 공급 상황과 기준금리가 인하로 돌아선 점을 고려할 때 앞으로 2~3년 내로 자산 가치를 일부 회복할 수 있을 것으로 전망했다.

미국 조지아주 애틀랜타의 파크 센터. 맨 오른쪽 1동을 미래에셋맵스미국부동산투자신탁11호가 보유하고 있다. /미래에셋자산운용 제공

23일 금융투자업계에 따르면 미래에셋자산운용은 파크 센터 펀드 수익자 총회를 다음 달 4일 열 계획이다. 수익자 총회 핵심 안건은 2025년 1월로 종료되는 펀드 만기를 2030년 1월까지 더 늘리는 내용이다. 미래에셋자산운용은 자산가치가 회복하고 적정 시점에 매각한 뒤 펀드 청산까지 걸리는 시간을 고려할 때 5년가량이 필요할 것으로 봤다.

파크 센터 펀드는 2017년 7월에 7년 6개월 만기로 조성됐다. 같은 달 파크 센터 1동 건물과 부지를 2억8240만달러에 매입했다. 매입금액 가운데 1억5800만달러는 대출로 충당했다. 하지만 코로나19 사태 이후 재택근무가 늘면서 현지 오피스 빌딩 수요가 줄었고, 미국의 가파른 기준금리 인상까지 덮쳤다. 파크 센터 1동 감정평가액도 지난해 기준 2억4300만달러로 매입가보다 14%가량 빠졌다.

파크 센터 펀드는 JLL을 현지 매각자문사로 선정해 지난 4월 입찰을 진행했으나, 제시된 가격은 더 부진했다. 4개 기관이 참여했는데 최고가가 2억달러, 최저가가 1억8500만달러 수준이었다. 원본 회수율이 최고가 기준 44.4%, 최저가 기준 31.5%였다. 최고가 입찰자에게 부동산을 매각해도 대출금을 상환하고 나면 원금의 절반도 못 건진다는 의미다.

급한 불은 끈 상태다. 파크 센터 펀드는 지난 7월 리파이낸싱(Re-financing·대환대출)을 마무리했다. 담보대출 규모는 기존보다 약 1000만달러 증가한 1억6786만달러다. 금리도 3.34%에서 6.64%로 늘었다. 단순히 계산하면 연간 이자 부담이 527만달러에서 1114만달러로 2배 넘게 늘었지만, 기한이익상실(EOD) 발생에 따른 강제 매각은 피했다.

미래에셋자산운용은 파크 센터 펀드 고객 안내문을 통해 “리파이낸싱을 완료해 EOD 리스크를 해소하고 앞으로 3년간 투자자 배당이 가능한 최선의 대출 조건을 확보했다”며 “시장금리가 하락하면 자산가치의 일부 회복을 기대할 수 있게 됐다”고 했다.

미래에셋자산운용은 현지 오피스 빌딩 시장 상황이 나아질 것으로 본다. 미국 부동산 조사기관 코스타에 따르면 애틀랜타 오피스 빌딩 시장의 공실률은 올해 2분기 기준 22%로 미국 주요 도시 평균 18%보다 높은 편이었다. 하지만 애틀랜타의 오피스 빌딩 공급 면적이 2022년을 정점으로 2026년까지 절반 이상 줄어들 전망이다.

파크 센터는 펀드가 보유한 1동과 다른 기관이 소유한 2, 3동으로 구성돼 있다. 3개동 모두 미국 대형 보험사 스테이트팜의 동부지역 본사로 쓰인다. 임대차계약 만기는 2037년 6월까지이고 중도 해지가 불가해 공실 부담은 없다. 다만 스테이트팜은 1동을 중고차 판매기업 카바나에 다시 빌려줬었는데, 지난해 초 카바나가 퇴거한 이후에도 임직원 연수 목적으로만 활용하고 있다.

미래에셋자산운용은 수익자 총회에서 펀드 만기가 연장되면 임대 자문사를 통해 스테이트팜과 물리적 미점유를 해소할 수 있도록 노력하겠다고 했다. 미래에셋자산운용은 또 펀드 운용보수와 현지 자산관리회사의 보수를 절감해 파크 센터 펀드의 수익성도 개선하기로 했다.

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