"강남보다 더 오르는 동네 있다고?" 미친 듯 가격 오르는 '이 동네' 전망 분석

최근 경기도 과천시와 서울 성동구의 아파트값 상승세가 강남 3구를 앞지르며 오름세를 지속하고 있는 것으로 나타났다. 무엇보다 이 지역들은 '비규제 지역'으로 알려졌다.

29일 한국부동산원에 따르면 22일 기준으로 9월 넷째 주, 지난해 말 대비 아파트 가격이 10% 넘게 오른 곳은 서울 송파구와 성동구, 서초구, 강남구, 경기 과천시로 나타났다. 서울 송파구는 13.4% 올랐으며 경기 과천시는 12.2%, 성동구는 11.2%, 서초구는 10.6%, 강남구는 10.5% 올랐다.

특히 경기도 과천시의 아파트 가격은 지난해 같은 기간의 상승률인 4.5% 보다 2.7배나 오른 것으로 나타났다. 정부가 9월 7일, 부동산 공급 대책을 발표된 이후에도 2주째 가격 상승 폭은 오히려 확대되고 있었다.

과천·성동구, 정부 '강도높은 부동산 대책'에도 상승세 이어가

성동구도 작년 같은 기간 상승률인 8.3%보다 더 오른 11.2%의 상승률을 보였다. 성동구 주간 아파트 가격은 8월 셋째 주부터 5주 연속으로 오르고 있다. 현재 규제지역으로 묶여 있는 곳은 '강남, 서초, 송파구'이 세 곳뿐이지만, 업계에서는 아파트가격 상승률이 높은 곳을 중심으로 규제 지역이 될 가능성이 높다고 예상하고 있다.

규제 지역으로 묶이게 되면 대출, 세금, 청약 등 엄격해진 요건이 적용된다. 주택담보인정비율인 LTV는 40%로 강화되며, 다주택자는 주택 취득 시 취득세 중과세율과 양도소득세 중과가 적용되는 것이다.

토지거래허가구역 규제 지역에서는 청약통장도 2년 이상 가입해야 1순위 청약이 가능해진다. 하지만 정부가 당장 이곳들을 토지거래허가구역으로 지정할 가능성은 낮다. 토지거래허가구역으로 지정된다면 2년간 실거주 의무가 부가되어 전세를 낀 갭투자가 불가능해지기 때문이다.

서울시는 지난 17일 강남 3구를 비롯해 용산구에 대해 토지거래허가구역 지정을 내년 말까지 연장한다고 결정했다. 추가 지정에 대해서도 상황을 조금 더 지켜보겠다고 밝혔다. 과천시와 성동구가 연속으로 아파트 가격 상승폭을 키운 것은 '풍선 효과'가 원인일 가능성이 큰 것으로 알려졌다.

강남 3구나 용산구 등 기존 규제지역에서 대출이나 청약 조건이 강화되자, 그나마 규제 영향이 덜한 곳 등으로 자금이나 수요가 쏠렸다는 것이다. 또한 '기존 규제지역과의 가격 차이를 좁히려는 투자 심리 자극', '정부 주택공급 정책 발표 등 단기 기대심리'가 적용된 결과로 보고 있다.

일각에서는 "비규제 지역 투자 쏠림 현상은 일시적일 수 있다. 정부의 규제 정책 변화에 따라서 시장 분위기가 언제든 반전될 수 있다"라고 조언하고 있다. 더불어 전문가들은 "금리 변동 전망이나 정부의 규제지역 확대 가능성 등에 주목하며 유연한 대응 전략을 마련해야 한다"라고 조언했다.