서울 용산구 이촌동에 위치한 56년 된 노후 아파트가 최근 파격적인 가격에 거래되며 시장의 이목을 집중시키고 있습니다.
과거에는 아파트 건물만 주민 소유일 뿐 땅은 서울시 소유여서 재건축이 사실상 불가능했던 곳이지만, 서울시의 시유지 매각 결정으로 토지 소유권 문제가 해결되면서 재건축 기대감이 폭발한 결과입니다.
주인공인 용산구 이촌동의 중산시범아파트는 1970년에 준공되어 56년을 넘긴 초고령 소규모 단지입니다.
이 단지의 가장 큰 난관은 건물 노후화뿐만 아니라 토지가 서울시 소유인 토지임대부 구조라는 점이었습니다.
재건축을 위해서는 토지 소유권 확보가 필수적이지만 과거 소송에서 주민 측 주장이 받아들여지지 않으면서, 1996년 재난위험시설 D등급을 받았음에도 사업이 오랫동안 표류해 왔습니다.
답보 상태에 머물렀던 사업은 서울시가 2022년 공유재산심의회를 통해 시유지 매각을 결정하면서 반전을 맞이했습니다.
감정평가를 거쳐 확정된 전체 부지 매각금액은 약 1,092억 원이며, 가구별로 대지지분에 따라 최대 5억 원가량의 토지 매입 비용을 부담해야 합니다.
다만 이 비용을 10년에 걸쳐 나눠 납부할 수 있는 구조가 마련되면서, 매수자들은 집값 외에도 별도의 토지 매입 대금을 고려해야 하는 독특한 투자를 마주하게 되었습니다.
추가적인 토지 매입 비용 부담에도 불구하고 시장의 평가는 오히려 뜨거워졌습니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 전용 59.5㎡가 2025년 여름 10억 원대에 거래된 데 이어, 같은 해 12월에는 전용 49.59㎡가 12억 원에 거래되었습니다.
현장에서는 전용 59㎡ 매물의 호가가 단 몇 달 만에 15억 원까지 치솟는 등 토지 매입 비용을 감안하더라도 가치가 가파르게 재평가되는 양상을 보였습니다.
이처럼 낡은 건물에 막대한 자금이 몰리는 핵심 이유는 단연 입지적 폭발력에 있습니다.
단지가 위치한 서부이촌동 일대는 한강변 조망권을 갖춘 데다, 인근에서 초대형 호재인 용산국제업무지구 개발이 본격적으로 추진되고 있습니다.
시장 참여자들은 지금의 6층짜리 낡은 건물이 아니라, 토지 소유권을 완전히 확보한 뒤 한강변에 들어설 미래의 고층 대단지 주거 가치에 선제적으로 베팅하고 있는 셈입니다.
현재 정비사업 정보몽땅에는 중산아파트 주택재건축정비사업 조합설립추진위원회가 등록되어 있으며, 올해 초 추진위 회의 자료가 공개되는 등 사업은 본격적인 궤도에 올랐습니다.
물론 토지 매입이 곧바로 재건축 완료를 뜻하는 것은 아니며 향후 정비구역 지정, 조합설립, 사업시행인가 등 수많은 절차가 남아 있습니다.
그럼에도 불구하고 56년 동안 발목을 잡았던 근본적인 걸림돌이 해소되었다는 점에서 이 아파트는 완전히 새로운 국면을 맞이했습니다.
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