[Remark] 2024년 주택시장 분석... 올해 주택시장은 어땠나?
다사다난한 2024년 주택시장도 이제 한 달 남짓 남았습니다. 올해 주택시장은 상승과 하락, 양극화가 뒤섞인 혼란스러운 시기였습니다. 한국부동산원에 따르면, 전국 월간 아파트시장 매매가격지수는 지난해 12월부터 올해 5월까지 하락세를 이어온 뒤, 6월부터 10월까지는 5개월 연속 상승세가 계속됐는데요. 다시 연말로 갈수록 하락 지역이 증가하며 혼조세를 보이고 있습니다.
올해 주택시장의 핵심 키워드는 ‘양극화’였습니다. 집값 상승세는 주로 서울, 경기 등 수도권에서 나타났으며, 지방이나 수도권 외곽에서는 하락세가 이어지며 엇갈리는 모습을 보였습니다. 1~10월 월간아파트 매매가격지수는 서울이 4.23% 상승할 동안 지방권에서는 -1.11% 하락률을 기록했습니다. 특히 세종시(-4.24%), 대구시(-2.98%), 제주시(-1.83%), 부산시(-1.77%) 등 특별시 및 광역시에서 하락세가 두드러졌습니다.
주택 매매 거래량은 전국적으로 7월 6만8296건으로 정점을 찍은 뒤 연말로 갈수록 감소세를 보였습니다. 특히 서울은 1월 4699건에서 7월 1만2783건으로 약 3배가량 증가했으며, 경기도는 같은 기간 1만90건에서 7월 2만244건으로 2배 이상 늘었습니다. 하지만, 지방에서는 소폭 증가하거나 감소하는 등의 모습을 보였습니다.
현대경제연구원이 11월 24일 발표한 ‘2024년 부동산시장의 특징과 시사점 보고서’에서는 “수도권은 상승 국면을 지속하고 있으나, 비수도권은 보합 국면”이라며 “향후 지역별로 양극화 추세가 유지될 가능성이 높아 보인다”고 밝혔습니다.
[Remark] 건설 연구원의 내년 전망은?
그렇다면 내년 주택시장은 어떻게 흘러갈까요? 먼저 국내 건설 연구원들의 보고서를 살펴보겠습니다. 한국건설산업연구원(이하 건산연)은 지난 11월 6일 열린 ‘건설·부동산 경기 전망 세미나’에서 내년 집값이 -1.0% 하락하고, 전셋값은 1.0% 상승을 전망했습니다. 그 이유로 김성한 건산연 부연구위원은 “집값이 여전히 과거와 비교해 부담스러운 수준이며, 지난 9월 이후 은행의 대출 심사 강화, 전반적인 경기 둔화 등의 영향으로 올 상반기 나타났던 가격 수준을 보이긴 어려울 전망”이라 밝혔습니다.
건산연은 국지적으로는 수도권의 경우 내년에도 강보합세를 유지하나, 지방은 하락세가 이어지며 지역별로 양극화를 나타낼 것이라 전했습니다. 또, 전세시장은 매매 수요 축소에 따라 전세 수요가 늘어나지만, 아파트 집중 현상이 다소 완화되면서 상승폭이 크지 않겠다고 전망했습니다.
다음으로 대한건설정책연구원(이하 대건연)의 전망을 살펴볼까요? 대건연은 11월 26일 열린 ‘2025년 건설·주택 경기 전망 세미나’에서 내년 주택매매가격은 수도권이 1% 상승하지만, 비수도권은 보합세를 나타내리라 예측했습니다. 반면 전셋값은 수도권은 2%, 지방은 1% 상승하겠다고 전망했습니다.
대건연 역시 건산연과 마찬가지로 수도권과 지방 간 양극화가 확대될 것으로 예상했습니다. 또, 내년도 주택 착공 물량은 38만 호로 올해보다 약 20% 증가하지만, 준공 물량은 36만 호로 오히려 19% 정도 감소하리라 봤습니다. 전반적으로 경기 침체에 따른 매수세 감소는 있으나, 수도권을 위주로 소폭 상승을 기대하는 모습입니다.
[Remark] 금융계가 전망하는 내년 주택시장은?
금융계에서는 내년 주택시장이 금리 인하, 공급 부족 등의 영향으로 상승 또는 강보합세를 이룰 것으로 전망했습니다. 하나금융연구소가 지난 10월 발표한 ‘2025년 부동산시장 전망’ 보고서에 따르면, 내년에는 대출 규제 등 차입 여력 제한에도 실수요자 매수 심리가 확대되면서 완만한 상승세가 일어날 수 있다고 전망했습니다.
하나금융연구소는 내년 주택시장이 수도권으로 매수세가 집중되며 올해 대비 상승폭이 더 확대되리라 예측했습니다. 그 이유로는 2022년 이후 착공 물량이 감소했으며, 특히 중장기적으로 공급 부족 심화가 이어져 매수세를 자극하고, 이에 다시 집값이 상승할 가능성을 점쳤습니다.
또한, 매수 심리 면에서도 금리 인하를 기대하는 수요자가 증가하며 내년 하반기로 갈수록 매수세가 확대될 가능성이 있다고 분석했습니다. 전세시장은 전세 계약 갱신권 및 입주량 감소 영향으로 전세 매물이 부족해지면서 전셋값이 상승할 것으로 예상했습니다.
다음으로 NH투자증권은 11월 ‘2025 부동산 시장 전망_쉬어가기, 그 후 예고된 새집 부족’ 보고서를 발간하며 내년 주택시장이 강보합세를 띠겠다고 예고했는데요. 무엇보다 내년에는 금리 인하 기대감과 더불어 전월세가격 상승, 주택 공급 부족 등 상승 요인이 경기 침체 등의 하락 요인보다 우선 작용하리라 전망했습니다. 다만, 선호 지역별로 차별화, 국지화될 가능성이 있으며, 대출 추가 규제나 기준 금리 방향성 등이 변수로 작용할 수 있다고 예측했습니다.
[Remark] 수요자가 예상하는 내년 전망은?
지금까지 다양한 연구 기관들에서 발표한 2025년 부동산 전망을 알아봤습니다. 이들 연구 기관의 내용을 종합해 보면 전반적으로 내년 주택시장은 소폭 상승세 또는 강보합세가 예상되며, 지역별로 양극화 또는 국지적인 양상을 나타낼 가능성이 높아 보이는데요.
그렇다면 부동산 수요자들의 생각은 어떨까요? 지난 11월 6~18일 부동산R114가 전국 1306명을 대상으로 ‘2025년 상반기 주택시장 전망’ 설문 조사를 진행했는데요. 그중 상승 응답이 32%로 올해 하반기 전망 조사 때와 비교해 약 3% 감소했지만, 하락 응답(25%)보다는 높아 눈길을 끌었습니다.
먼저 상승 전망 이유로는 ‘핵심 지역 아파트값 상승’(32.7%)이 가장 많았으며, 기준금리 추가 인하 가능성(21.3%), 급매물 위주로 실수요층 유입(12.3%), 아파트 분양시장 활성화(9.0%) 등의 순으로 나타났습니다. 하락 전망 이유는 ‘경기 침체 가능성’(48.91%)이 가장 큰 비중을 차지했습니다. 다만 전셋값은 상승 43.4%, 하락 16.5%로 상승 전망 비중이 하락보다 2배 이상 많았는데요. 전셋값 상승 원인으로는 특히 매수심리 위축(37.6%)이 가장 높은 비율을 차지했습니다.
결국 내년 주택시장은 연구원 자료나 일반인 응답 간 세부적으로는 서로 다르더라도, 집값이 상승하리란 의견은 공통적임을 확인할 수 있었습니다. 문제는 대출이나 부동산 정책 등의 변수입니다. 부동산 관련 정책에 따라 시장이 새로운 국면을 띨 수도 있기 때문입니다. 또, 최근 정국을 둘러싼 혼란스러운 상황이 내년 주택시장에 악영향을 미칠 수 있습니다. 물론 부동산은 단기적인 이슈에 크게 흔들리진 않지만, 혹여 장기적으로 경기 침체에 영향을 미칠 경우 수요 및 공급시장이 위축될 가능성도 엿보입니다. 내년에도 구독자 여러분의 ‘성투’를 기원합니다!
/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/
