서울 아파트값이 다시 오르고 있다는 이야기가 여기저기서 들립니다. 17주 연속 상승, 입주 가뭄, 불붙은 기대심리. 분위기만 보면 당장이라도 집을 사야 할 것처럼 보입니다. 하지만 가격이 올랐다는 사실만으로 모두가 지금 집을 사야 하는 건 아닙니다. 정말 중요한 건, 이 흐름 속에서 내가 그 집을 감당할 수 있는 사람인가 하는 판단입니다.
이런 사람은 서울 아파트 사지 마세요
서울 아파트는 오를 수밖에 없는 구조라는 얘기, 익숙하실 겁니다. 입주 물량은 줄었고, 대기 수요는 여전합니다. 수급만 놓고 보면 가격이 오르는 건 당연해 보이죠.
그런데 이걸 그대로 받아들이긴 어렵습니다. 수요가 있다고 해도 그게 모두 매수로 이어지는 건 아니기 때문입니다. 지금은 ‘누가 사느냐’가 훨씬 중요한 시기입니다. 자본 여력이 충분한 사람과 대출을 최대치로 끌어야 하는 사람, 두 사람에게 같은 집이 같은 의미일 수는 없습니다.
잘못 사면 폭망하는 이유
서울 중간값 아파트를 기준으로 계산해보면, 실투자금이 6억 정도일 때 기대 수익률은 연 2.5% 수준입니다. 연간 자산 상승분이 2,800만 원 정도라는 뜻입니다.
문제는 대출입니다. 6억 이상 대출을 받는 순간 이자만으로도 그 수익이 날아갑니다. 여기에 취득세, 보유세, 각종 유지비까지 더하면 실질 수익은 사실상 없습니다. 반대로, 전세 5억 이상이 기본인 사람이라면 실투자금 자체가 낮아져 수익률 구조가 달라집니다. 똑같은 집인데 수익은 완전히 달라지는 겁니다.
앞으로 10년, '이것'이 가장 중요하다
많은 사람들이 과거의 학습효과에 기대고 있습니다. 10억이 20억 되고, 15억이 30억 되던 시절 말이죠. 하지만 그건 금리가 지금보다 훨씬 높던 시절 얘기입니다. 지금처럼 장기 금리가 2%대에 머물러 있는 구조에서는 집값도 그 수준에 맞춰 움직일 수밖에 없습니다.
앞으로 10년, 서울 아파트가 아예 오르지 않을 거라고 말하는 건 아닙니다. 다만 예전처럼 자산이 두 배로 불어나는 시대는 끝났다는 겁니다. 지금 필요한 건 타이밍이 아니라 구조를 보는 눈입니다. 어느 집을 살지가 아니라, 내 자금으로 그 집을 살 수 있는 사람이 맞는지를 먼저 따져봐야 할 때입니다.
*본 콘텐츠는 사이다경제가 운영하는 유튜브 '부티플' 채널의 돈쭐남 김경필 멘토 인터뷰 영상을 기반으로 제작되었습니다.