삼성물산이 서울 '방화6재정비촉진구역 주택재건축정비사업' 착공을 앞두고 자금 조달을 지원했다. 방화6구역은 삼성물산의 신용보강을 통해 프로젝트파이낸싱(PF)이 결성됐으며 7월 착공 이후 11월 분양 예정이다.
4일 관련 업계에 따르면 방화6구역은 서울 강서구 방화동 608-97번지 일대를 재개발해 공동주택 557가구(조합원 255가구, 일반분양 282가구, 임대 20가구)와 부대복리시설을 건설하는 사업이다. 기존 시공사는 HDC현대산업개발로 '강서 센트럴 아이파크'를 개발할 예정이었으나 조합과 공사비 갈등을 겪어 시공권이 해지됐으며 올해 3월 삼성물산으로 변경됐다.
삼성물산이 시공사로 선정된 건 최근이지만, 사업부지의 이주·철거가 완료된 상태임에 따라 빠르게 PF를 조달해 착공에 들어간다. 우리투자증권은 방화6구역 조합에 1350억원의 대출을 실행했고, 삼성물산이 원리금에 병존적 지급채무를 부담했다.
우리투자증권은 1350억원의 대출채권을 위비방화6유동화전문이라는 유동화전문회사(SPC)에 양도하며 대출로 빠져나간 유동성을 회복했다. SPC는 이달 2일 1350억원의 자산유동화증권(ABS)을 발행했으며 만기는 2028년 5월4일이다. 발행수익률은 2.873%이고 투자자는 3개월 단위 이표(이자 지급일에 제출하면 이자를 받을 수 있는 채권)로 이자를 받을 수 있다.
대출 구분은 ABS 투자설명서상에는 브리지론으로 명시됐으나 삼성물산은 사실상 본PF를 조달한 것이라고 설명했다.
방화6구역의 시행 주체는 조합이나 사업의 주된 통제는 삼성물산이 하고 있다. 사업부지를 비롯해 조합과 시공사의 공동명의 분양계좌 등을 직접 관리하며 계좌로 입금되는 분양수입금을 공사비로 충당하고 부족분이 발생하면 추가 PF를 통해 자금을 공급한다. PF에는 원리금 100%에 대한 지급보증과 함께 책임시공을 약정한 상태다.
방화6구역 재개발에 따른 예상 수입은 4666억원으로 대부분인 3980억원이 일반분양(282가구)에서 발생한다. 예상 지출은 규모가 큰 순으로 나열하면 도급액 2473억원, 보상비 727억원, 금융비용 487억원 등이다.
자금 조달 등 사업 진행은 순항하고 있지만 기존 시공사였던 HDC현대산업개발과 조합의 갈등이 리스크다. 조합이 HDC현대산업개발의 연대보증을 통해 조달했던 1440억원 한도의 본PF(1분기 말 기준 실행액 1045억원)는 상환을 마쳐 자금 관계는 풀어냈다.
다만 양측에 3건의 소송전이 벌어지고 있는 점이 위험 요인이다. 조합은 HDC현대산업개발이 사업부지에 유치권을 행사함에 따라 토지 인도를 위한 가처분을 제기했으며 3월 심문이 종결됐고 이달 중 가처분이 완료돼 토지가 인도될 것으로 예상된다.
나머지 2건은 HDC현대산업개발이 원고다. 시공사 재선정 절차에 대한 입찰진행 정지 요청은 3심이 진행 중이며 시공사 해지 총회에 대한 총회결의효력정지 요청 관련 소송은 2심 중에 있다.
나영찬 기자
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