같은 단지, 같은 평형의 아파트임에도 세입자가 계약을 맺은 시점과 유형에 따라 보증금이 수천만원에서 수억원까지 벌어지는 기이한 현상이 서울 전세시장 전반으로 확산되고 있습니다.
2026년 들어 입주 물량 감소와 전세 물량 부족이 심화됨에 따라 신규 계약과 갱신 계약 사이의 시세 격차가 점차 벌어지는 이중가격 구조가 한층 굳어지는 양상입니다.
KB부동산 통계 집계 이후 최초로 2026년 7월 서울 아파트 평균 전세가격이 7억 4,58만원을 기록하며 7억원 선을 넘어섰습니다.
한 달 만에 800만원 이상 오르고 전년 동기 대비 8.5% 상승한 수치입니다.
특히 한강 이남 11개 구의 평균 전셋값은 8억 1,104만원에 달한 반면 강북 14개 구는 5억 8,685만원을 기록하는 등 서울 내부의 지역별 전세가 양극화도 한층 가파라졌습니다.
2026년 초 서울 아파트 전세 실거래 분석에 따르면, 신규 계약의 중위 보증금(5억 8,500만원)과 갱신 계약의 중위 보증금(5억 3,000만원) 격차가 5,500만원에 이르는 것으로 나타났습니다.
이러한 격차는 고가 아파트 밀집 지역일수록 극명해져 서초구의 경우 신규와 갱신 계약 간 중위 보증금 차이가 2억원까지 벌어졌으며, 강동구(1억원)와 송파구(8,800만원) 등지에서도 상당한 가격 괴리가 확인되었습니다.
전셋값 급등과 가격 격차의 근본적 원인은 공급 부족에 있습니다.
2026년 1~5월 서울 아파트 입주 물량은 1만 690가구로 전년 동기 대비 48.4% 감소했으며, 연말까지의 입주 예정 물량 역시 전년 대비 반토막 수준에 그칠 전망입니다.
공급 절벽 속에서 서울 아파트 전세수급지수는 약 5년 6개월 만에 최고치인 127.6까지 치솟아 신규 매물 부족에 따른 가격 상승을 부채질하고 있습니다.
전세 시세가 급등하자 기존 세입자들이 계약갱신요구권 등을 활용해 현 주거지에 누적 거주하는 비중이 늘었습니다.
2026년 7월 서울 아파트 전세 거래 중 갱신계약 비중은 53.8%로 나타나 과반을 넘어섰습니다.
기존 세입자가 집을 비우지 않으면서 시장에 나오는 신규 전세 매물은 더욱 귀해졌고, 이로 인해 신규 진입 세입자가 부담해야 하는 시세 체감 폭은 훨씬 더 커졌습니다.
상승세는 강남권뿐만 아니라 성북구, 강북구, 도봉구, 노원구 등 중저가 외곽 지역으로도 빠르게 확산 중입니다.
주간 전셋값 상승률에서 외곽 지역들이 서울 평균을 웃도는 흐름이 지속되고 있습니다.
결국 현재 서울 전세시장은 단순히 어느 지역에 거주하느냐를 넘어 언제, 어떤 유형으로 계약했느냐에 따라 세입자 간 주거비 부담이 판가름 나는 구조적 과제에 직면해 있습니다.
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