매매는 물론 전세값도 빠지고 있다! f. 서울디지털대학교 한문도 교수

# 안 팔리는 부동산 결국 마이너스피 나왔다

제가 올해 2~3월 방송에 나와서 빠르면 7월, 느리면 추석때부터 부동산 시장이 다시 하락할 것이라고 전망했습니다. 살 사람이 있어야 부동산이 돌아가는데, 현재 가격에 매수해줄 수요자가 제한적이기 때문입니다.

내년 금리 인하에 대한 이야기도 있습니다. 최근 파월이 언급하면서 주식 시장은 좋은데요. 다만 한국 금리는 내릴 여력이 약합니다. PF가 마무리되지 않은 상황에서 내년 우리나라 대출 금리는 바뀌지 않을 가능성이 높습니다. 수출이 좋아지고, 경제가 안정적으로 되는 등 긍정적인 변화가 있어야 부동산 시장이 개선될 가능성이 큽니다.

2009년과 비슷한 상황이 반복되고 있습니다. 특례보금자리론 40조, 주담대 8조 등이 투입됐지만 실수요자는 여전히 없습니다. 아파트 집값도 90% 회복하면서 거래량이 3000대로 감소한 겁니다.

코로나가 풀리자 작년 가을부터 신혼부부들이 집을 알아보는데, 신축 대단지 25평 아파트를 많이 선호합니다. 다만 32평 이상부터는 전세 가격이 다 떨어지고 있습니다.

2009년엔 지금과 똑같이 미분양 대책을 MB 정부에서 발표했습니다. 분양가 10% 이하면 LTV 85%를 넣어주면서 살렸는데요. 2년정도 버티다가 2011년 2월부터 저축은행 사태가 터지기 시작했습니다. 지금 10% 손해보고 팔면 다음 사업 시행자가 받아서 사업을 할 수 있는 갭이 생기는 건데 지금 상황이 묘하게 꼬여 있습니다. 사람들이 "총선 끝나면 터진다"라고 얘기하는데 저는 바로 터지기 보다는 9월 이후 PF 파트 쪽에서 터질 것으로 예상합니다.

땅값 하락은 건축비를 낮추는 결과로 이어집니다. 분양가의 상승과 하락은 부동산 시장의 전반적인 상황을 반영합니다. 토지 매입 계산이 어려워 건설회사들이 토지를 구매하는데 문제가 발생할 수 있습니다.

2년 뒤 입주할 때 마이너스피가 많이 나올 것으로 예상됩니다. 서울과 수도권 일부 지역에서 이미 많은 마이너스피가 발생했고, 매물가는 분양가 이하로 나타나고 있습니다. 여유가 있는 사람들은 일정한 리스크를 감수하고, 약간의 손해가 생기더라도 매도를 하고 있습니다.

신생아 특례 대출 등 부동산 정책은 시장에 한시적 회복 효과를 가져오지만, 4~5개월 후에는 다시 하락할 것으로 예상합니다. 신생아론, 대출금리 차액 보전액은 국민 세금이 이용되기 때문에 받을 수 있다면 받는 게 좋습니다. 내년 총선이 있기 때문에 좋은 분양가에 입지 좋은 공공 분양 아파트 매물들도 많이 나올 겁니다.

삼프로TV 한지원 기자 cds04202@3protv.com