대방건설이 경기도 양주시 주상복합 자체개발사업에서 6400억원의 PF 자금을 조달한 뒤 공기 단축에 맞춰 대출만기와 책임준공 기한을 조정했다. 주택도시보증공사(HUG) 보증과 KB국민은행 매입보장으로 유동화증권 신용등급은 유지됐다. 다만 아파트 1순위 청약에서 일부 타입이 모집 가구 수를 채우지 못한 만큼 정당계약률과 잔여 물량 소진 속도가 사업비 회수 구조의 변수로 남았다.
13일 건설업계에 따르면 대방건설은 경기 양주시 옥정동 중상1BL·복합1BL 주상복합 개발사업에서 총 6400억원 한도의 PF 대출 약정을 체결했다. 이 가운데 3200억원은 케이비와이제이제일차 유한회사가 맡았다. 케이비와이제이제일차는 대방건설에 대한 대출채권을 기초자산으로 유동화증권을 발행하고 차환한다. 나머지 3200억원을 맡은 유동화대주와도 주요 담보 청구권과 상환순위는 같은 조건으로 설정됐다.
양주옥정5·6차 중상·복합1BL 주상복합 신축공사는 대방건설이 시행과 시공을 함께 맡은 자체사업이다. 경기 양주시 옥정동 962-9 일대에 조성되는 옥정중앙역 디에트르는 지하 5층~지상 49층 18개동, 총 3660세대 규모다. 아파트 2807세대가 분양 대상이며 오피스텔 853실도 포함됐다.
대방건설은 지난해 자체사업 분양수익 증가로 실적을 키웠다. 별도 기준 분양수익은 2721억원으로 전년 751억원보다 늘었다. 자체사업 성과가 수익성에 직접 반영되는 구조인 만큼 양주옥정 계약률은 올해 분양 성과를 판단할 지표가 될 수 있다.
6400억 PF, 공기 단축에 만기 조정
대방건설은 지난 2월 최초 대출약정을 체결한 뒤 4월 변경 사업 및 대출약정서로 대출 조건을 일부 조정했다. 대방건설 관계자는 “기존 사업 일정 대비 공기가 약 3개월 단축되면서 변경약정을 체결했다”고 설명했다. 이에 따라 대출만기일은 2030년 10월31일에서 2030년 7월31일로 앞당겨졌다. 이자지급조건도 같은 사유로 변경됐다.
책임준공 기한도 공기 단축에 맞춰 조정됐다. 당초 책임준공 기한은 2030년 10월30일이었지만 변경 후 기한은 2030년 7월31일이다.
유동화증권 발행계획도 바뀌었다. 케이비와이제이제일차는 변경 대출약정 내용을 반영해 제53회차와 제54회차 유동화증권 발행기간을 조정했다. 제55~57회차 발행계획은 취소됐다. 한국신용평가는 제2~54회차 ABCP 신용등급을 A1(sf)로 유지하고 제55~57회차 등급은 취소했다.
등급 유지의 핵심은 외부 신용보강이다. HUG는 대방건설이 케이비와이제이제일차에 부담하는 대출금 상환채무를 보증한다. KB국민은행은 유동화증권 차환발행위험을 통제하기 위해 매입보장 약정을 제공했다. 한국신용평가는 HUG 보증과 KB국민은행 매입보장 약정 등을 고려할 때 변경사항이 유동화증권 신용등급에 미치는 영향은 없다고 판단했다.
아파트 계약·오피스텔 분양 '회수 구조 변수'
PF 대출 조건 변경은 분양 절차가 본격화되기 직전에 이뤄졌다. 옥정중앙역 디에트르는 4월 20일 특별공급을 시작으로 21일 일반 1순위, 22일 일반 2순위 청약 접수를 받았다. 입주 예정일은 2030년 6월이다. 변경된 대출만기일은 입주 예정 시점 한 달 뒤인 2030년 7월31일이다.
청약 결과는 모집 가구 수를 채우지 못했다. 옥정중앙역 디에트르 1순위 청약에는 2421가구 모집에 2047건이 접수돼 평균 경쟁률 0.84대1을 기록했다. 84㎡A만 모집 가구 수를 넘겼고 84㎡B와 128㎡A·B는 미달했다. 특별공급도 1436가구 모집에 386건 접수에 그쳤다.
분양대금은 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 나뉜다. 중도금 납부일은 올해 9월부터 2029년 10월까지 순차적으로 잡혀 있다. 정당계약률은 계약금 유입과 중도금 대출 실행 규모를 통해 사업비 회수 속도에 영향을 줄 수 있다.
전체 사업에는 오피스텔 853실과 근린생활시설도 포함됐다. 양주시는 4월 HUG 미분양관리지역에 포함됐다가 5월 지정에서 제외됐지만 이번 단지는 1순위 청약에서 일부 타입이 모집 가구 수를 채우지 못했다. 전체 사업비 회수 구조는 아파트 계약률과 오피스텔 분양 성과에 따라 달라질 수 있다.
대방건설 관계자는 “청약접수 건수 및 정당계약률이 높게 나타나 초기분양률 또한 높을 것으로 예상된다”고 말했다.
최민수 기자
Copyright © 블로터