서울 아파트를 사려면 이제 연 9천만원 이상 벌어야 가능한 시대예요. KB 데이터에 따르면 올해 2분기 담보대출을 받아 아파트를 산 가구의 평균 소득은 9천173만원으로, 통계 집계 이래 처음 9천만원을 넘었어요.
대출 규제가 만든 변화
2021년까지만 해도 서울 아파트 매수 가구 소득은 5천만~6천만원대였어요. 2023년 4분기 7천만원, 작년 3분기 8천만원을 넘더니 올해 들어 9천만원까지 치솟은 거예요.
대출 심사가 강화되면서 고소득자만 시장에 진입하는 구조가 된 거예요.
PIR 하락, 이유는?
올해 2분기 서울 PIR은 10.6배로 집계됐어요. 2022년 14.8배에서 줄어든 건, 아파트 값이 낮아졌다기보다 매수 가구의 소득이 높아진 영향이에요. 경기(8.8배), 인천(8.5배)도 비슷한 흐름을 보였어요.
“과천이 잠실보다 비싸다고?”… 디에이치아델스타 24억원 분양 논란
과천에 잠실보다 비싼 아파트가 나왔어요. 같은 과천 내 공공분양(신혼희망타운) 6억9천만원과 비교하면 2.5배 이상 차이가 나면서 분양가 격차 논란이 일고 있어요. 민간택지라서 분양가 상한제를 피해갔고, 현대건설이 서울 밖에서는 처음으로 ‘디에이치’ 브랜드를 달면서 프리미엄을 입힌 결과예요.
잠실보다 비싼 과천 아파트의 등장
디에이치아델스타 59㎡가 17억6천만원, 84㎡가 24억4천만원으로 책정됐어요. 반면 잠실 르엘은 59㎡가 16억3천만원, 74㎡가 18억6천만원 수준이거든요. 3.3㎡당 분양가로 따지면 과천이 7342만원, 잠실이 6783만원으로 과천이 더 비싸요. 과천이 서울 못지않은 프리미엄 지역으로 인정받고 있다는 방증이죠.
분양가 상한제 사각지대의 역설
2023년 1월 정부가 강남3구·용산구를 제외하고 상한제를 해제했는데, 강남3구는 여전히 상한제가 적용되고 과천 민간택지는 해제된 상황이에요. 같은 과천 내에서도 공공분양인 신혼희망타운은 6억9천만원인데 민간분양은 17억원대가 되는 기이한 현상이 벌어진 거죠. 규제의 일관성 부족이 시장 왜곡을 만들어낸 셈이에요.
현대건설 첫 서울 밖 ‘디에이치’ 실험
현대건설이 서울이 아닌 곳에 최고급 브랜드 ‘디에이치’를 처음 적용했어요. 우면동 인접한 서울생활권이라는 입지적 강점을 내세워 브랜드 프리미엄을 극대화한 전략이죠. 하지만 고분양가가 주변 시세를 자극할 우려와 미분양 리스크라는 양날의 검 효과를 낳을 수 있는 상황이에요.
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