서울 아파트 경매 물건이 역대 최대치로 쏟아지고 있습니다. 동시에 낙찰가율은 3년 만에 최고치를 기록 중입니다. 얼핏 보면 서로 상반된 신호처럼 보이지만, 지금 부동산 시장의 실상을 정확히 드러내는 장면입니다. 누군가는 버티지 못해 무너지고, 또 다른 누군가는 비싸게라도 사겠다는 시장. 지금 필요한 건 단순한 낙관이 아니라, 냉정한 현실 판단입니다.
경매 증가 = 내수 붕괴
서울 아파트 경매 건수가 급증하고 있다는 건 단순한 매물 증가가 아닙니다. 이건 버티다 못한 사람들이 시장에 쓰러지고 있다는 신호입니다. 자영업자, 고령층, 대출 한계 가구들이 결국 담보를 포기하고 있다는 뜻이죠.
이 흐름은 일시적이거나 예외적인 현상이 아닙니다. 내수 기반 자체가 무너지고 있다는 구조적 신호입니다. 경매 시장을 단지 ‘기회의 장’으로만 해석하면, 시장의 본질적인 리스크를 놓치게 됩니다.
높아진 낙찰가율의 진실
낙찰가율이 올라가고 있다는 건, 사람들이 감정가보다 비싸게 낙찰을 받고 있다는 뜻입니다. 특히 강남 아파트처럼 토지거래허가제를 피할 수 있는 곳엔 수요가 집중되고 있죠.
문제는 이게 실수요자에게 ‘기회’가 아니라는 점입니다. 자금 여력이 부족하거나 대출을 무리하게 써야 하는 사람일수록, 비싼 낙찰은 시작부터 손해를 감수하는 구조가 됩니다. 진입 타이밍이 중요한 게 아니라, 감당 가능한 구조인지가 핵심입니다.
상가 투자의 몰락
서울 핵심 상권에서도 공실이 넘쳐나고, 폐업은 늘고 창업은 더 위험해졌습니다. 온라인 소비 확대, 고령화, 자영업 침체가 겹치면서 상가·꼬마빌딩은 더 이상 노후 대비책이 아닙니다.
과거엔 누구나 꿈꾸던 안정 자산이었지만, 지금은 돈이 묶이고 수익은 사라지는 부실 자산이 될 위험이 큽니다. 지금처럼 빠르게 바뀌는 시장에선, 무작정 버티는 것보다 한 발 물러서서 방향을 다시 점검해보는 게 오히려 현명할 수 있습니다.
*본 콘텐츠는 사이다경제가 운영하는 유튜브 '부티플' 채널의 박원갑 박사 인터뷰 영상을 기반으로 제작되었습니다.