급증한 깡통전세·역전세… “주택시장 하방압력 높일 수도”
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지난해부터 이어진 부동산시장 가격 하락세로 인해 주택 매매시세가 기존 전세보증금보다 낮은 '깡통전세' 위험가구가 16만호를 넘어섰다는 한국은행의 분석이 나왔다.
깡통전세 주택 중 기존 전세보증금과 매매시세 격차 상위 1%는 1억원 이상이며, 역전세 주택 가운데 기존 보증금과 현재 전셋값 격차의 상위 1%는 3억6000만원 이상인 것으로 분석됐다.
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깡통전세 위험가구 16만호 넘어서
역전세 위험 102만6000호 달해
“전세보증금 미반환 리스크 확대”
지난해부터 이어진 부동산시장 가격 하락세로 인해 주택 매매시세가 기존 전세보증금보다 낮은 ‘깡통전세’ 위험가구가 16만호를 넘어섰다는 한국은행의 분석이 나왔다. 현 전세시세가 기존 전세보증금보다 낮은 ‘역전세’ 위험가구는 100만호 이상으로 추정됐다. 깡통전세·역전세 위험가구 증가는 전세보증금을 돌려받지 못하는 임차인을 늘릴 위험을 키우는 것은 물론 주택시장 추가 하방압력으로도 작용할 수 있다는 지적이다.
28일 한은의 ‘깡통전세·역전세 현황 및 시사점’ 보고서에 따르면 잔존 전세계약 중 깡통전세 위험가구는 지난해 1월 5만6000호(2.8%)에서 올해 4월 16만3000호(8.3%)로 3배 가까이 급증했다. 한은은 각 시점의 잔존 전세계약(월세가 전혀 없는 순수 전세 기준) 가운데 기존 전세보증금이 최근 매매시세(주소, 건축연도 및 평형이 동일한 주택의 6개월 내 최근 매매가격)를 초과하는 경우를 깡통전세로 정의한 뒤 실거래 마이크로 데이터를 분석해 이같이 추산했다. 역전세 위험가구 수도 같은 기간 51만7000호(25.9%)에서 102만6000호(52.4%)로 크게 늘었다.
지역별로 보면 서울의 깡통전세와 역전세 비중은 각각 1.3%(7000호), 48.3%(27만8000호)로 분석됐다. 비수도권은 각 비중이 14.6%(9만7000호), 50.9%(33만8000호)였으며, 경기·인천은 6.0%(4만3000호), 56.5%(40만6000호)로 집계됐다.
한은은 전월세신고제가 아직 계도 기간이기 때문에 신고된 거래만을 대상으로 추정한 잔존 전세계약 수(지난해 평균 약 200만건)가 전체 잔존 전세계약 수(2020년 인구주택총조사 기준 약 325만건)에 미치지 못해 실제 깡통전세·역전세 위험가구 규모는 추정치보다 클 수 있다고 덧붙였다.
한은 분석 결과 깡통전세에 해당하는 주택의 경우 기존 전세보증금 대비 매매시세가 평균 2000만원(올해 4월 기준) 정도 낮은 것으로 나타났다. 역전세에 해당하는 주택은 현 전셋값이 기존 전세보증금과 비교해 평균 7000만원 정도 낮았다. 깡통전세 주택 중 기존 전세보증금과 매매시세 격차 상위 1%는 1억원 이상이며, 역전세 주택 가운데 기존 보증금과 현재 전셋값 격차의 상위 1%는 3억6000만원 이상인 것으로 분석됐다.
한은은 최근 몇 년간 주택시장 변동성이 컸던 점을 깡통전세 및 역전세 위험가구 비중이 급격히 높아진 배경으로 짚었다. 깡통전세 및 역전세 위험가구들은 올해 하반기와 내년 상반기 상당 부분 만기가 도래할 예정이다. 지난 4월 현재 깡통전세 계약 중 올해 하반기와 내년 상반기에 만기가 되는 비중은 각각 36.7%, 36.2%에 달한다. 역전세의 경우 각각 28.3%, 30.8%인 것으로 파악됐다.
한은은 “깡통전세와 역전세의 증가는 전세보증금 미반환 리스크를 확대할 뿐만 아니라 주택시장의 하방압력을 높일 수 있다”고 지적했다. 전세보증금이 7억원을 넘는 고가 전세나 담보대출이 많은 주택은 전세보증금 반환보증 가입이 어려운데, 특히 임차인이 선순위 채권자 지위도 확보하지 못한 경우 경매가 진행되더라도 보증금 미반환 리스크가 커질 수 있다고 한은은 덧붙였다. 한은은 “깡통전세와 역전세에 따른 보증금 상환 부담은 매물 증가로 이어져 매매가격에 대한 하방압력으로 작용할 수 있을 것”이라고 내다봤다.
이강진 기자 jin@segye.com
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